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不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の税金で「中古の不動産にメリットの多い既存住宅売買瑕疵保険」について理解しておくことは重要です。ここでは、その内容と考え方についてわかりやすく記事にしています。
不動産の税金において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
既存住宅売買瑕疵保険という不動産の保険を知っています？。
中古の不動産購入時にこの保険に加入すると、様々な税制の優遇を受けられるのです。
１ 既存住宅売買瑕疵保険に加入している不動産のメリット
その不動産に対して、既存住宅売買瑕疵保険に加入すると以下の優遇が受けられます。
- 住宅ローン控除制度〔所得税が控除される〕
- 特定居住用財産の買換え特例
- 相続時精算課税選択の特例
- 住宅取得等資金の非課税制度
- 住宅用家屋の所有権の移転登記等に係る登録免許税の軽減措置〔登記費用が安くなる〕
- 中古住宅の取得に係る中古住宅及び中古住宅用の土地に対する不動産取得税の特例措置〔不動産取得税が安くなる〕
これだけでなく、瑕疵の保証もあります。
２ 既存住宅売買瑕疵保険
瑕疵とは、「家の見えない欠陥」のことです。中古不動産は欠陥がわからないことも多いものです。
売主が個人の場合、瑕疵の責任を負わないとする特約（瑕疵担保免責）も法律上、有効です。
瑕疵担保責任期間とは、売主が物件を引渡し後であっても、見えない欠陥が発覚した場合、買主に補償しなければいけない期間のことを指します。
この瑕疵担保責任期間は、宅地建物取引業者が売主の場合でも、宅建業法に定められた最低期間である2年間に限定されることが多く、中古不動産を購入するときに、瑕疵の対応が不安材料の一つとなっていました。
そこで平成22年4月から、国土交通大臣が指定した住宅専門の保険会社（住宅瑕疵担保責任保険法人）で取り扱いが始まったのが「既存住宅売買瑕疵保険」です。
任意の保険ですが、この保険に加入していれば、購入した中古住宅に一定の瑕疵があったときにその補修費用が出てくる仕組みとなっています。
現在の指定5法人による保険が出揃い、いずれも全国対応となっています。
・(株)住宅あんしん保証
・住宅保証機構(株)
・(株)日本住宅保証検査機構
・(株)ハウスジーメン
・ハウスプラス住宅保証(株)
３ 既存住宅売買瑕疵保険のタイプ
既存住宅売買瑕疵保険には宅建業者販売タイプと個人間売買タイプがあります。
「宅建業者販売タイプ」は、不動産屋（宅建業者）が買い取った不動産を、一般消費者向けに販売をするときのもので、保険に加入するのはその買い取りした不動産屋になります。
一般の個人が売主の場合の「個人間売買タイプ」は、保証を行なう「検査機関」が保険に加入します。
まず、売主となる個人が検査機関に対して検査と保証を依頼し、検査機関は対象となる住宅の検査を実施します。検査機関から申し込みを受けた住宅瑕疵担保責任保険法人は、不動産の引渡し前に現場検査を行ないます。このようにして検査機関と保険法人による2段階の検査により、買主に対する保証がなされます。
なお、売主ではなく買主から検査機関に対して検査と保証を依頼することも制度上は可能です。
ただし、保険への加入にあたっては保険料と現場検査手数料が必要で、住宅の床面積や構造、さらに保険法人によっても費用は異なります。
「宅建業者販売タイプ」の費用は、不動産を買い取りした売主の不動産屋が負担しますが、「個人間売買タイプ」における費用を売主と買主のどちらが負担するのか、特に決まりはありません。
どちらのタイプも保証の対象となるのは構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分などで、補修費用のほか、調査費用、補修工事中の転居・仮住まい費用なども支払われます。
ただし、保険の対象となる住宅は新耐震基準に適合しているなど、一定の要件を満たさなければならないため、全ての中古住宅が保険に加入できるわけではないことに注意が必要です。
瑕疵保険の登録がされている事業者については「既存住宅検査機関検索システム」で検索できます。
４ 既存住宅売買瑕疵保険ではない独自の保証
既存住宅売買瑕疵保険とは別に、大手の不動産会社を中心にサービスの一環として独自の保証制度を設けているところもあります。
既存住宅売買瑕疵保険の「個人間売買タイプ」の費用の負担は売主か買主だけではなく、仲介業者が費用を負担しても別に問題ありません。
その多くは保証期間が1年、保証上限額が250万円程度となっています。対象とする中古住宅の種別や範囲のなど、会社によっても異なります。ただし、このような独自の保証制度では、税制の優遇を受けられません。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産の税金の基礎となる「中古の不動産にメリットの多い既存住宅売買瑕疵保険とは」についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
