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不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の契約で「引渡し」について理解しておくことは重要です。ここでは、その内容と考え方についてわかりやすく記事にしています。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ 不動産売買契約書の「引渡し」とは
引渡しとは、所有権移転の具体的な内容として、売主・買主の合意によって定めた引渡日に物件を引き渡さなければならないことを定めた条項のことです。
所有権とは、民法で定義されている、土地や建物などの不動産を自由に使用・収益・処分することができる権利のことです。
ついては、売主から、いつ買主の物になるのかを決めて引渡すという内容になります。
不動産（土地・建物・マンション）を売買する際、契約書に「引渡し」という項目があります。
（引渡し）
第7条 売主は、買主に対し、本物件を表記引渡日に引渡します。
2 売主、買主は、本物件の引渡しに際し、引渡しを完了した日（以下「引渡完了日」という。）を記載した書面を作成します。
第2項では、引渡完了を確定した証明として「引渡を完了した日を記載した書面（売買物件引渡完了確認書）」を作成するということを定めています。
１－１ 引渡日の設定と引渡完了日
民法上では、売主は買主の不動産売買代金全額を受け取るまで、物件の引渡しを拒むことが可能です。
（民法第533条）
双務契約の当事者の一方は、相手方がその債務の履行を提供するまでは、自己の債務の履行を拒むことができる。ただし、相手方の債務が弁済期にないときは、この限りでない。
代金支払いと引渡しは同時履行の関係に立つため、売主は、買主が売買代金全額の支払いをしない限り、本物件の引渡しを拒否しても、債務不履行にはなりません。
引渡日は、売買代金全額を受け取った日とすべきです。
代金の支払いと引渡しを同日にすれば、互いに相手方の義務（売主は物件の引渡し、買主は売買代金の支払い）が実際に行われない限り、自分の義務の履行を拒めるので、売主と買主の間の公平を図ることができます。
しかし、代金支払日と異なった日に引渡日を設定せざるを得ない場合もあります。
契約書で、引渡日の選択肢で［2.］を選択し、売買代金全額受領日以外の日を引渡日とすることが認められています。
とはいえ、引渡日の設定について、残代金支払い日にできるだけ近い日（おおむね1週間以内）を設定するべきでしょう。また、契約書において、実際に引渡しを行った日を「引渡完了日」として、瑕疵担保責任の起算日や公租公課の分担などの基準としています。
所有権移転（代金支払い）と引渡しとが同時ではない場合には、一定の期間、所有者ではない者が、他人の物を使用する関係になり、その間の使用料を支払うかどうかが問題になることがあります。
このような場合、使用料などを支払うかどうかは売主・買主の当事者の協議に委ねられ、所有権移転（代金支払い）が先行して引渡しが後になるとき（引渡し猶予など）には、後日の引渡しに際して売主に引渡し拒否の理由を与えないため、使用料の授受はない方が良いでしょう。
２ 引渡前の内装工事
引渡しを受ける前に内装工事を行いたいという買主からの要望が出されることがあります。
内装工事は建物を自らが所有、管理できるようになって初めて行えるものであり、原則としては認めるべきではありません。また契約書の『引渡し前の滅失等』、『公租公課の分担等』および『瑕疵の修補』の条項は引渡しを基準としていますので、滅失等の責任、水道・電気等の使用料金の負担、工事後の瑕疵等も問題となり得ます。
買主が引渡前の内装工事を終了させたいと希望し、売主がこれを了承する場合でも、少なくとも、
①「手付解除期日や融資利用特約による契約解除期日の各期日をすでに経過している」
②「手付金とは別に、自己資金の全額を支払う」という条件が満たされてから「引渡し前の内装工事着手承諾の覚書」
を取り交わした上で、内装工事に着手すべきです。
引渡前に内装工事が売主と買主との了解の下に行われ、万が一、原契約が解除となった場合は、原契約の取り決めにしたがった処理を行うとともに、内装工事の原状回復処理を行います。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産契約の基礎となる「引渡し」についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
