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不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
買主が物件を探している段階で、「この不動産にはどのような建物が建てられるのか？」と考えるからです。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の内容を説明するには「容積率と容積率の緩和」を理解しておくことは重要です。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ 容積率とは
容積率とは、建物の延べ床面積（建築物の各階の床面積の合計）の敷地面積に対する割合を%で表したものです。
土地にどれぐらいの大きさの建物を建てることができるのかわかります。
容積率（％） ＝ 各階床面積の合計 ／ 敷地面積 × 100
容積率の制限は、
①用途地域に応じて定められる容積率の最高限度（指定容積率）と
②12m未満の場合の道路幅員による容積率（基準容積率）のうち、
どちらか厳しい方の制限を受けます。
１－１ 用途地域に応じて定められる容積率の最高限度（指定容積率）
指定容積率は次の通りです。
- 第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、田園住居地域
指定容積率（%）：50、60、80、100、150、200
- 第1種中高層住居専用地域、第2種中高層住居専用地域
指定容積率（%）：100、150、200、300、400、500
指定容積率（%）：100、150、200、300、400、500
- 商業地域
指定容積率（%）：200、300、400、500、600、700、800、900、1000、1100、1200、1300
- 工業地域、工業専用地域
指定容積率（%）：100、150、200、300、400
- 用途地域の指定の無い区域
指定容積率（%）：50、80、100、200、300、400
上記のように、指定容積率によって制限までの建物を建てることができます。
しかし、実際には、接する道路が幅員12m未満の場合による基準容積率が適用されて、指定容積率いっぱいの建物が建てられるとは限りません。
１－２ 接する道路が幅員12m未満の場合の容積率（基準容積率）
基準容積率は次の通りです。
- 第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、田園住居地域
前面道路幅員に乗じる（掛け算する）係数：40
前面道路幅員に乗じる（掛け算する）係数：40（特定行政庁が指定する区域では60）
前面道路幅員に乗じる（掛け算する）係数：60（特定行政庁が指定する区域では、40または80）
用途地域で指定されている容積率（指定容積率）と基準容積率の数値を比較して、厳しい（小さい）方の容積率が適用されます。
2つ以上の道路に接している場合には、最も広い道路幅員で計算します。
また、セットバックが済んでいない2項道路は、前面道路の幅員が4ｍとして計算します。
このように道路幅員によって、指定容積率いっぱいまで建てられないことがあるので注意が必要です。
２容積率緩和の特例
一定の条件を満たす場合に容積率を緩和する特例があります。
２－１ 建物内に地下室がある場合
地下室がある場合、住宅として使用する部分の床面積の3分の1を限度として容積率の計算から除外されます。
２－２ 建物内に駐車場がある場合
建物1階部分にガレージを取り込んだ家のことで、写真のようなビルトインガレージのケースになります。その敷地内の建築物の床面積の5分の1を限度として容積率の計算から除外されます。
２－３ 小屋裏収納（ロフトを含む）がある場合
直下床面積の2分の1を限度として容積率の計算から除外されます。ただし小屋裏の高さは1,400mm以下とされています。
屋根裏部屋で2階建の場合は2階床面積の1/2、3階建の場合は3階床面積の1/2となります。屋根裏部屋に固定の階段を設置してよいかどうかは、各自治体によって判断が異なるため確認が必要です。
２－４ 特定道路（幅員15m以上の道路）の場合
幅員15m以上の道路（特定道路）から分岐した道路に接する一定範囲内の土地については、容積率を緩和する特例があります。
前面道路の幅員が6m以上12m未満で、特定道路までの距離が70m以内の土地については、その距離に応じて容積率の加算が可能です。
２－５ その他の特例
マンション、共同住宅のエントランス、ホールや廊下、階段は容積率に算入されません（容建築基準法第52条第6項）。他にも、高層住居誘導地区、特定用途誘導地区、連担建築物設計制度、特例容積率適用地区など、さまざまな特例があります。
また、斜線制限、日影規制、絶対高さ制限、高度地区、高度利用地区など建物の高さに関する制限を受けて、容積率の限度いっぱいの建物を建てられないこともあります。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産調査の基礎となる「容積率と容積率の緩和」についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、土地利用の条件を的確に調査し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
容積率の考え方は、設計時に重要な項目になりますし、土地の価値としても大事な項目です。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
