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こんかいは建築基準法第52条（容積率）の基本的な概要についてです。
「容積率」については、いろんな規定があり詳細に理解するには、経験と知識が必要です。
しかしながら、どのような規定があるのか概要を理解しておけば、そのような物件に巡り合ったときに気づきが生まれます。
これが重要なのです。
内容を理解しておかないと、買主からの「このような用途や大きさの建築はできるの？」との質問に正確に答えることができません。
不動産取引において都市計画や建築基準法の制限を説明する際には正しい根拠とその内容を正確に買主に伝える必要があります。
それでは、「容積率」の主な概要について、わかりやすくポイントを絞って解説します。
- １ 建築基準法における重要事項説明事項とは？
- ２ 容積率とは
- ３ 容積率の限度（法52条1項）
- ４ 住宅の地階に係る容積率算定上の特例（法52条2項、3項）
- ５ 敷地が容積制限の異なる地域・区域にわたる場合（法52条4項）
- ６ 特定道路に接続する道路に接する敷地の容積率（法52条5項、令135条の4の4）
- ７計画道路に面する敷地の場合（法52条6項）
- ８ その他
- ９ まとめ
まずは、なぜ重要事項で説明が必要なのか。その理由から。
１ 建築基準法における重要事項説明事項とは？
重要事項説明では、宅建業法施行令第３条第１項第２号に掲げる内容を説明する必要があります。
宅建業法施行令第３条第１項第２号（重要事項説明：建築基準法）
二 建築基準法第39条第2項、第43条、第43条の2、第44条第1項、第45条第1項、第47条、第48条第1項から第14項まで（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第49条（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第49条の2（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第50条（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第52条第1項から第14項まで、第53条第1項から第8項まで、第53条の2第1項から第3項まで、第54条、第55条第1項から第3項まで、第56条、第56条の2、第57条の2第3項、第57条の4第1項、第57条の5、第58条、第59条第1項及び第2項、第59条の2第1項、第60条第1項及び第2項、第60条の2第1項、第2項、第3項（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）及び第6項、第60条の2の2第1項から第3項まで及び第4項（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第60条の3第1項、第2項及び第3項（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第61条、第67条第1項及び第3項から第7項まで、第68条第1項から第4項まで、第68条の2第1項及び第5項（これらの規定を同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第68条の9、第75条、第75条の2第5項、第76条の3第5項、第86条第1項から第4項まで、第86条の2第1項から第3項まで並びに第86条の8第1項及び第3項
「エッ」と思うぐらい多いですが、このうち都市計画や建築基準法に基づく指定や認可状況、条例などを調査し、該当する事項を説明することになります。
調査方法としては、都市計画課（法）や建築指導課（法）などを担当する窓口にて確認することとなります。
くれぐれも「どれが対象ですか？」などの尋ね方はやめましょう！
対象となる窓口にて確認して内容を理解し、説明が必要な事項を洗い出して整理するのが資格者の責務です。「役所がいったから。」では役割を果たしていません。
続いて、「容積率」の定義についてです。
２ 容積率とは
容積率とは、「敷地面積（土地の面積）に対する延べ床面積（各階の床面積の合計）の割合」のことです。
建ぺい率といっしょに、建物の大きさを制限するために設けられた制限です。
「防火対策」「風通し、日当たりの確保」「景観を守る」だけでなく、人口をコントロールすることで、快適な住環境を守る役割があります。
容積率によって人口をコントロールすることで、快適な街づくりを行うことが目的です。
用途地域の指定がある場合は用途地域の種類（都市計画法）ごとに、無い場合は建築条例（建築基準法）などで指定容積率として定められている場合が多いです。
容積率とは＝建築物の延べ面積※１の敷地面積に対する割合
※１：建築物の各階の床面積※２の合計
※２：建築物の各階又はその一部で壁その他の区画の中心で囲まれた部分の水平投影面積による。
（容積率の算定例）
敷地面積：１００㎡
１階床面積：５０㎡
２階床面積：２５㎡
容積率（%）＝（５０㎡＋２５㎡）÷１００㎡＊１００＝７５%
実際の設計では、容積率の算定に含める・含めない部分の規定があるため、設計士による計算が必要ですが、イメージとしてはこのような形で計算することができます。
この容積率は、都市計画や建築条例（用途地域の指定がない場合）にて定めてあります。
用途地域以外にも、高度利用地区や地区計画などによって、別途制限が設けられるケースなどもあります。
不動産取引で示す指定容積率については、基本的に都市計画や建築条例で定められた内容を記載します。
ほとんどの自治体では、都市計画情報を窓口やホームページに掲載しています。
３ 容積率の限度（法52条1項）
「指定容積率」と「道路幅員による容積率」の値の小さい方が、その敷地の容積率となります。
３－１ 指定容積率
用途地域ごとに法52条1項１号～5号に定められますが、それぞれの敷地については
都市計画で定められる数値によります。
[都市計画における指定容積率]
用途地域が指定されている場合は、都市計画にて指定容積率が定められます。
用途地域の種類に応じて、下記の数値のいずれかが決定権者（県・もしくは市町村）により指定（選択）されています。
●第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・田園住居地域
（５０、６０、８０、１００、１５０、２００）％
●第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域・第一種住居地域・第二種住居地域・準住居地域・近隣商業地域・準工業地域
（１００、１５０、２００、３００、４００、５００）％
●商業地域
（２００、３００、４００、５００、６００、７００、８００、９００、１０００、１１００、１２００、１３００）％
●工業地域、工業専用地域
（１００、１５０、２００、３００、４００）％
●用途地域の指定のない区域（市街化調整区域・用途白地地域）＊建築基準法による場合有
（５０、８０、１００、２００、３００、４００）％
これ以外にも、地区計画などで別途制限を設けている場合があるので注意が必要してください。
３－２道路幅員による容積率
前面道路幅員が12ｍ未満である場合は、前面道路幅員に４／１０又は６／１０の数値を乗じたものが道路幅員による容積率になります。
■ポイント
- 敷地が2以上の道路に接する場合はもっとも幅員の大きい道路を前面道路とする。
- 前面道路が幅員12ｍ以上である場合は、「指定容積率」を限度とする。
＊第1種・第2種低層住居専用地域、第１種・第2種中高層住居専用地域、第1種・第2種住居地域、準住居地域、特定行政庁が都市計画地方審議会の議を経て指定する区域の「道路幅員による容積率＝前面道路幅員×４／１０」
＊近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域、用途地域指定の無い区域の「道路幅員による容積率＝前面道路幅員×６／１０」
４ 住宅の地階に係る容積率算定上の特例（法52条2項、3項）
次の条件を満たす住宅の地階の床面積は、住宅の用途に供する部分の床面積の合計の１／３を限度として、延べ面積に算入する必要がありません。
- 住宅の用途に供する地階であること。
- 地階の天井が地盤面からの高さ1ｍ以下にあること。
注）この規定の地階は、令1条２号の「地階」の定義に、地階の天井が地盤面からの高さ1ｍ以下にあるという条件が加わります。
５ 敷地が容積制限の異なる地域・区域にわたる場合（法52条4項）
容積制限の異なる地域・区域にわたる場合は、それぞれの地域や区域に属している部分ごとの敷地で延べ面積の限度を計算し、これらの延べ面積の合計をその敷地の延べ面積の限度となります。
６ 特定道路に接続する道路に接する敷地の容積率（法52条5項、令135条の4の4）
特定道路（幅員15ｍ以上のもの）に接する6ｍ以上12ｍ未満の道路に接する敷地で、特定道路から70ｍ以内の部分にある敷地ついては緩和措置が設けられています。
７計画道路に面する敷地の場合（法52条6項）
都市計画において定められた計画道路に面する敷地がある場合、特定行政庁が交通上、安全上、防火及び衛生上支障がないと認めて許可した建築物は、その計画道路を前面道路とみなします。
８ その他
８－１ 駐車場・駐輪場の緩和（令2条1項4号ただし書き、同条３項）
法52条（容積率）などの計算に用いる延べ面積の算定の場合、駐車場・駐輪場等の施設にあっては、自動車車庫等の床面積は、その敷地内の建築物の各階の床面積の合計（延べ面積）の１／５を限度として延べ面積に算入せず緩和されます。
注1）上記緩和の条例は自動車車庫等の床面積の限度ではありません。従って１／５を超えた場合は超えた部分の床面積を容積率算定用延べ面積に算入しなければなりません。
注2）当該敷地内に2以上の建築物がある場合は、各建築物の床面積の合計となります。
８－２ その他の関連法令等
この他にも下記の規定についても、関連があります。
＊ 法52条8項（住宅に関する容積率の緩和）
＊ 法52条9項（特定道路を接続することによる緩和）
＊ 法52条10項（計画道路に接する等の敷地の場合）
９ まとめ
いかがでしたか？
家を建てるときには、容積率・建ぺい率のほかにも敷地の条件に合わせて守るべき、規模を制限する法律があります。
容積率の基本的な概要については理解できたでしょうか？
少しでも疑問がある場合は、事前に建築確認の部署（機関）に確認をしておきましょう。
今回の記事をご覧になってお分かりかと思いますが、都市計画法と建築基準法は密接な関係にあります。
一概にホームページのパンフレットだけでは読み解けない部分もあるため、きちんと窓口などで内容を確認し理解解しましょう。
不動産の取引や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
