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今回、この記事で解説する古都保存法第８条第１項は、不動産取引における重要事項説明事項（その他の法令上の制限）として調査する内容となっています。
宅建業法施行令第３条第１項第三号に規定されています。法律の正式名称は『古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法』となります。なんとなくわかっているようで、詳しく説明しようとすると理解できていないものです。
これらを詳細に理解するには、経験と知識が必要です。
しかしながら、どのような規定があるのか概要を理解しておけば、そのような物件に巡り合ったときに気づきが生まれます。
これが重要なのです。
内容を理解しておかないと、買主からの「ここで家が建てれるの！用途や大きさの建築はできるの？」との質問に正確に答えることができません。
この記事では、不動産取引における重要事項説明のうち「古都保存法第８条第１項（特別保存地区内における行為の制限）」について解説しています。
不動産取引や建築設計において都市計画や建築基準法などの制限を説明する際には正しい根拠とその内容を正確に買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ その他法令に基づく重要事項説明事項とは？
法令としては、宅建業法第３５条第１項第２号の部分となります。
［宅建業法第３５条（重要事項の説明等）第１項第二号（抜粋）］
宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。
二 都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限で契約内容の別（当該契約の目的物が宅地であるか又は建物であるかの別及び当該契約が売買若しくは交換の契約であるか又は貸借の契約であるかの別をいう。）に応じて政令で定めるものに関する事項の概要
次に政令ですが、宅建業法施行令第３条となります。次の項では、この第３条について詳しく説明します。
都市計画法・建築基準法制限一覧は、こちらの記事で解説しています。
１－１ 都市計画法・建築基準法以外のその他の法令に基づく制限
施行令第３条ですが、第１項が「宅地又は建物の貸借の契約以外の契約（売買）」について、第２項が「宅地の貸借の契約」について、第３項が「建物の貸借の契約」について規定されています。
大半が対象外となりますが、この内容を覚えておくことで、少しは重要事項説明漏れを防ぐことができると考えられます。
それでは、この記事ではその他の法令に基づく制限のうち『古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法』について解説していきます。
２ 古都保存法による行為の制限
【古都保存法第８条（特別保存地区内における行為の制限）】
特別保存地区内においては、次の各号に掲げる行為は、府県知事の許可を受けなければ、してはならない。ただし、通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの、非常災害のため必要な応急措置として行なう行為及び当該特別保存地区に関する都市計画が定められた際すでに着手している行為については、この限りでない。
一 建築物その他の工作物の新築、改築又は増築
二 宅地の造成、土地の開墾その他の土地の形質の変更
三 木竹の伐採
四 土石の類の採取
五 建築物その他の工作物の色彩の変更
六 屋外広告物の表示又は掲出
七 前各号に掲げるもののほか、歴史的風土の保存に影響を及ぼすおそれのある行為で政令で定めるもの
２ 府県知事は、前項各号に掲げる行為で政令で定める基準に適合しないものについては、同項の許可をしてはならない。
３ 前条の法律により、市町村の区域を区分して二以上の特別保存地区が定められたときは、前二項の政令は、その区分の目的に応じてそれぞれ特別保存地区ごとに定めることができる。
４ 国土交通大臣は、第一項又は第二項の政令の制定又は改廃の立案をしようとするときは、あらかじめ社会資本整備審議会の意見を聴かなければならない。
５ 第一項の許可には、歴史的風土を保存するため必要な限度において、期限その他の条件を附することができる。
６ 府県知事は、歴史的風土の保存のため必要があると認めるときは、第一項の規定に違反し、又は前項の規定により許可に附せられた条件に違反した者に対して、その保存のため必要な限度において、原状回復を命じ、又は原状回復が著しく困難である場合に、これに代わるべき必要な措置をとるべき旨を命ずることができる。この場合において、当該命ぜられた行為を履行しない場合における代執行に関しては、行政代執行法（昭和二十三年法律第四十三号）の定めるところによる。
７ 前項前段の規定により原状回復又はこれに代わるべき必要な措置（以下この項において「原状回復等」という。）を命じようとする場合において、過失がなくて当該原状回復等を命ずべき者を確知することができないときは、府県知事は、その者の負担において、当該原状回復等を自ら行い、又はその命じた者若しくは委任した者にこれを行わせることができる。この場合においては、相当の期限を定めて、当該原状回復等を行うべき旨及びその期限までに当該原状回復等を行わないときは、府県知事又はその命じた者若しくは委任した者が当該原状回復等を行うべき旨をあらかじめ公告しなければならない。
８ 国の機関が行なう行為については、第一項の許可を受けることを要しない。この場合において、当該国の機関は、その行為をしようとするときは、あらかじめ府県知事に協議しなければならない。
法第８条第１項の規定は、特別保存地区内においては、府県知事の許可を受けなければ、建築物や工作物の新築や宅地の造成などを行ってはならないとするものです。
重要事項説明では、この内容について説明します。
なお、第２項において基準に適合しないものは許可してはならないと規定されています。
許可基準については、施行令で定められています。
届出行為とは異なり許可行為ですので、実際にどのような行為が許可となるのか、または許可不要の行為となるか、は各自治体に確認しましょう。
３ 特別保存地区とは
特別保存地区とは、正式には『歴史的風土特別保存地区』のことをいいます。
この特別保存地区は、都市計画法第８条に規定される「地域地区」となります。
つまり、都市計画において決定されるものです。
都市計画の決定権者は都道府県（政令指定都市の区域内は指定都市）となっています。
４ 特別保存地区が指定されている都市
以下が歴史的風土特別保存地区が指定されている都市の一覧です。
令和２年３月３１日時点（出典：国土交通省公表の都市計画現況調査）で全国で１０都市となっています。
①鎌倉市
②逗子市
③大津市
④京都市
⑤奈良市
⑥天理市
⑦橿原市
⑧桜井市
⑨斑鳩町
⑩明日香村
各地区の概要や詳細な制限行為については、『〇〇市町 歴史的風土特別保存地区』で検索してみてください。
４ まとめ
いかがでしたか？
重要事項説明の一つである『古都保存法』について説明でした。
指定地区は全国でも少数ですが、気を付ける点は古都保存法第８条第１項の特別保存地区に該当するかどうかです。
指定地区内にも関わらず区域内の土地を売買する行為は、近い将来の事業の実行に対して障害となる恐れがあります。
このような土地に関しては、土地の仲介業者は購入希望者に対して、その土地がどの「用途地域」に属するかとあわせて、制限についても必ず伝える義務があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に都市計画の部署に確認し法チェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
