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こんかいは建築基準法第58条（高度地区）についてです。
高度地区は、建物の高さを制限する地区です。ハイグレードの高度とは違いますので勘違いしないようにしましょう。
これらを詳細に理解するには、経験と知識が必要です。
しかしながら、どのような規定があるのか概要を理解しておけば、そのような物件に巡り合ったときに気づきが生まれます。
これが重要なのです。
内容を理解しておかないと、買主からの「このような用途や大きさの建築はできるの？」との質問に正確に答えることができません。
不動産取引や建築設計において都市計画や建築基準法の制限を説明する際には正しい根拠とその内容を正確に買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ 建築基準法における重要事項説明事項とは？
重要事項説明では、宅建業法施行令第３条第１項第２号に掲げる内容を説明する必要があります。
宅建業法施行令第３条第１項第２号（重要事項説明：建築基準法）
二 建築基準法第39条第2項、第43条、第43条の2、第44条第1項、第45条第1項、第47条、第48条第1項から第14項まで（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第49条（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第49条の2（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第50条（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第52条第1項から第14項まで、第53条第1項から第8項まで、第53条の2第1項から第3項まで、第54条、第55条第1項から第3項まで、第56条、第56条の2、第57条の2第3項、第57条の4第1項、第57条の5、第58条、第59条第1項及び第2項、第59条の2第1項、第60条第1項及び第2項、第60条の2第1項、第2項、第3項（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）及び第6項、第60条の2の2第1項から第3項まで及び第4項（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第60条の3第1項、第2項及び第3項（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第61条、第67条第1項及び第3項から第7項まで、第68条第1項から第4項まで、第68条の2第1項及び第5項（これらの規定を同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第68条の9、第75条、第75条の2第5項、第76条の3第5項、第86条第1項から第4項まで、第86条の2第1項から第3項まで並びに第86条の8第1項及び第3項
「エッ」と思うぐらい多いですが、このうち都市計画や建築基準法に基づく指定や認可状況、条例などを調査し、該当する事項を説明することになります。
調査方法としては、都市計画課（法）や建築指導課（法）などを担当する窓口にて確認することとなります。
くれぐれも「どれが対象ですか？」などの尋ね方はやめましょう！
対象となる窓口にて確認して内容を理解し、説明が必要な事項を洗い出して整理するのが資格者の責務です。「役所がいったから。」では役割を果たしていません。
２ 高度地区とは？
都市計画法第9条18項
高度地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、または土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度または最低限度を定める地区とする。
建築基準法第五十八条（高度地区）
高度地区内においては、建築物の高さは、高度地区に関する都市計画において定められた内容に適合するものでなければならない。
高度地区とは、都市計画法で定める地域地区で、「建築物の高さ」を制限する都市計画となります。
高度の意味は、ハイグレードや高さの緩和ということではありません。高さの制限という意味になっています。
大きくわけて2つあり、建物の高さの最低限度を定める最低限度高度地区（最低高さ制限）と、最高限度を定める最高限度高度地区（最高高さ制限）とがあります。
《最低限高度地区・最高限高度地区》
- 最低限高度地区：建築物の高さの最低限度を定める高度地区
- 最高限高度地区：建築物の高さの最高限度を定める高度地区
令和２年都市計画現況調査では、現在、全国222都市に441,082.3ha指定されています。
指定面積のうち、最低限度高度地区の割合は全体の1%未満のため、一般的に高度地区というと最高限度高度地区のことを指します。
高さの最高限度を定める理由として、日照や採光、通風を確保することがあげられます。
最高限度が定められることで、市街地全体として高さを抑えることが可能となるため、統一した街並みを形成することが可能となります。
逆に、高さの最低限度を定める理由は、高い建物が必要なエリアに低い建物を建てることを禁止するためです。
駅前や街の中心エリアなどに定められていますが、最低限度より低い建物は建築できないとうことです。
高さを制限するものとして「絶対高さ制限」がありますが、こちらは第1種低層住居専用地域・第2種低層住居専用地域・田園住居地域のみに制限され、戸建エリアに高い建物を建てないことを意図しているので異なります。
３ 高度利用地区との違い
よく試験で似たような用語として出題される『高度利用地区』との違いは、高度地区が「高さ」に関して制限であることに対して、高度利用地区は高い建物を建てて利用する（高度利用）を図るために制限を加える地区で容積率や建蔽率の誘導が主な目的となっています。
詳しくはこちらの記事を参考にしてください。
４ まとめ
いかがでしたか？
高度利用地区というイメージとは少し違ったと思います。
実は、高度地区の制限については、全国共通の規定があるわけではありません。
高度地区の都市計画をして指定いる各自治体（市町村）によって独自に定められるため、自治体によって規制の内容がことなっています。
じつは、最高高さ制限を定めた高度地区は、2004（平成16）年度に行われた都市計画の見直しで追加されたものであり、各自治体によって制限の内容がことなっているため、その不動産ごとに規制内容を確認しなければなりません。
特に注意しなければならないのは、築年数がそれほど古くないマンションでも既存不適格になるケースがあることから、重要事項説明書にて説明する必要がでてくることです。
また他にも、建物の高さの制限については、道路斜線制限・隣地斜線制限・北側斜線制限・日影規制がありますが、制限が重なったときは、厳しい方が適用されることです。
思い込みはやめてきちんと窓口などで内容を確認することも必要です。
土地の仲介業者は購入希望者に対して、その土地がどの「用途地域」に属するかとあわせて、建築物への制限についても必ず伝える義務があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に建築確認の部署（機関）に確認し法チェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
