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こんかいは建築基準法第60条の2（都市再生特別地区）についてです。
都市再生特別地区とは、都市再生のために高度利用を図る地区のことです。
これらを詳細に理解するには、経験と知識が必要です。
しかしながら、どのような規定があるのか概要を理解しておけば、そのような物件に巡り合ったときに気づきが生まれます。
これが重要なのです。
内容を理解しておかないと、買主からの「このような用途や大きさの建築はできるの？」との質問に正確に答えることができません。
不動産取引や建築設計において都市計画や建築基準法の制限を説明する際には正しい根拠とその内容を正確に買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ 建築基準法における重要事項説明事項とは？
重要事項説明では、宅建業法施行令第３条第１項第２号に掲げる内容を説明する必要があります。
宅建業法施行令第３条第１項第２号（重要事項説明：建築基準法）
二 建築基準法第39条第2項、第43条、第43条の2、第44条第1項、第45条第1項、第47条、第48条第1項から第14項まで（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第49条（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第49条の2（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第50条（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第52条第1項から第14項まで、第53条第1項から第8項まで、第53条の2第1項から第3項まで、第54条、第55条第1項から第3項まで、第56条、第56条の2、第57条の2第3項、第57条の4第1項、第57条の5、第58条、第59条第1項及び第2項、第59条の2第1項、第60条第1項及び第2項、第60条の2第1項、第2項、第3項（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）及び第6項、第60条の2の2第1項から第3項まで及び第4項（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第60条の3第1項、第2項及び第3項（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第61条、第67条第1項及び第3項から第7項まで、第68条第1項から第4項まで、第68条の2第1項及び第5項（これらの規定を同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第68条の9、第75条、第75条の2第5項、第76条の3第5項、第86条第1項から第4項まで、第86条の2第1項から第3項まで並びに第86条の8第1項及び第3項
「エッ」と思うぐらい多いですが、このうち都市計画や建築基準法に基づく指定や認可状況、条例などを調査し、該当する事項を説明することになります。
調査方法としては、都市計画課（法）や建築指導課（法）などを担当する窓口にて確認することとなります。
くれぐれも「どれが対象ですか？」などの尋ね方はやめましょう！
対象となる窓口にて確認して内容を理解し、説明が必要な事項を洗い出して整理するのが資格者の責務です。「役所がいったから。」では役割を果たしていません。
２ 都市再生特別地区とは？
都市再生特別措置法第36条第１項（都市再生特別地区）
都市再生緊急整備地域のうち、都市の再生に貢献し、土地の合理的かつ健全な高度利用を図る特別の用途、容積、高さ、配列等の建築物の建築を誘導する必要があると認められる区域については、都市計画に、都市再生特別地区を定めることができる。
都市再生特別地区とは、都市再生緊急整備地域内（都市の再生の拠点として、都市開発事業等を通じて緊急かつ重点的に市街地の整備を推進すべき地域として、政令で指定）で、都市再生のために高度利用を図る地区で、都市再生特別措置法に定められています。
指定は都市計画法では、地域地区の一つとして、都市計画法第８条第１項第４の２号に規定されています。
この都市再生緊急整備地域のうち、”都市の再生に貢献し、土地の合理的かつ健全な高度利用を図る特別の用途、容積、高さ、配列等の建築物の建築を誘導する必要があると認められる区域”について、都市計画決定により指定することが可能となっています。
都市の再生拠点として、都市再生緊急整備地域（都市開発事業等を通じて緊急かつ重点的に市街地の整備を推進すべき地域）内において、建築基準に定める用途規制や容積率などの一般的な規制を適用せず、自由度の高い計画を定めることができる特例です。
都市再生特別地区は、おもに指定容積率の上限値解除が目的となっており、指定される容積率は、1000%を大きく超えるなど、通常の商業地域容積率から大きくなります。
また、用途規制や斜線制限、日影規制等の制限を適用除外とすることが可能です。
この都市再生特別地区については、都市計画決定されると、具体的な制限については建築基準法第60条の２にて運用されます。
都市再生特別地区については、事業計画ありきで都市計画決定されるため、事業途中の段階で土地・建物の取引が発生することはまずありません。
例としては、あべのハルカスが、用途制限や建ぺい率・容積率・高さの最高限度・斜線制限・日影規制などのあらゆる規制制限を除外できる都市再生特別地区に指定されています。
＜規制にとらわれず定めることができる事項＞
- 建築物その他の工作物の誘導すべき用途（当該地区の指定に必要な場合のみ）
- 建築物の容積率の最高限度
- 建築物の容積率の最低限度
- 建築物の建ぺい率の最高限度
- 建築物の建築面積の最低限度
- 建築物の高さの最高限度
- 壁面の位置の制限
＜除外できる事項＞
※都市再生特別地区については、国土交通省が公表しているサイトによると、令和2年3月31日時点で全国に104地区指定。
３ 建築基準法第60条の２（都市再生特別地区）
都市再生特別地区については、建築基準法第60条の２に規定されており、このうち重要事項説明については、第１〜３項、第６項が対象となっています。
建築基準法第60条の２（抜粋：第１項、第２項、第３項、第６項）（都市再生特別地区）
第60条の2 都市再生特別地区内においては、建築物の容積率及び建蔽率、建築物の建築面積（同一敷地内に２以上の建築物がある場合においては、それぞれの建築面積）並びに建築物の高さは、都市再生特別地区に関する都市計画において定められた内容に適合するものでなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する建築物については、この限りでない。
一 主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造その他これらに類する構造であつて、階数が２以下で、かつ、地階を有しない建築物で、容易に移転し、又は除却することができるもの
二 公衆便所、巡査派出所その他これらに類する建築物で、公益上必要なもの
三 学校、駅舎、卸売市場その他これらに類する公益上必要な建築物で、特定行政庁が用途上又は構造上やむを得ないと認めて許可したもの
２ 都市再生特別地区内においては、建築物の壁又はこれに代わる柱は、建築物の地盤面下の部分及び国土交通大臣が指定する歩廊の柱その他これに類するものを除き、都市再生特別地区に関する都市計画において定められた壁面の位置の制限に反して建築してはならない。ただし、前項各号のいずれかに該当する建築物については、この限りでない。
３ 都市再生特別地区に関する都市計画において定められた誘導すべき用途に供する建築物については、第48条から第49条の2までの規定は、適用しない。
４ 〜 ５ （略）
６ 都市再生特別地区内の建築物については、第56条の2第1項に規定する対象区域外にある建築物とみなして、同条の規定を適用する。この場合における同条第四項の規定の適用については、同項中「対象区域内の土地」とあるのは、「対象区域（都市再生特別地区を除く。）内の土地」とする。
第１項の規定については、都市再生特別地区の都市計画で定められる建築物の容積率・建蔽率・建築面積・高さの制限に適合しなければならならないとするものです。
ただし、木造２階建ての簡易な建築物で移転が容易なものや公衆便所・学校・駅舎などの公益上必要な建築物（一部の建築物については特定行政庁の許可が必要）については、適用除外となっています。
第２項については、壁面の位置の制限についてで、壁面の位置の制限が適用された場合には、この制限に反してはならないとする規定です。
ただし、第１項各号で定める簡易な建築物等については除かれます。
第３項については、用途地域（誘導用途）が都市再生特別地区に定められた場合には、用途地域・特別用途地区・特定用途制限地域については適用しないとするものです。
第６項については、日影規制に関する規定です。
都市再生特別地区内の建築物については、「対象区域外にある建築物とみなして、同条の規定を適用」、「対象区域（都市再生特別地区を除く）内の土地」とあるように、日影規制は適用除外となります。
４ 調査方法
「都市再生特別地区」については、都市計画決定されるため、市区町村が公表している都市計画図や事業計画をホームページや窓口で確認しましょう。
都市再生特別地区内の事業は大規模な事業となるため、明らかに周辺建築物とは異なります。
売買等の相談を受けても、比較的重要事項説明を失念するなんて事にはならないとは思います。
このように都市再生特別地区は、建築基準法のようなどれも同じような一律的な基準によらず、1件ごとに個別審査して決定しているので、それぞれの地区ごとに内容や制限が全く異なっています。
５ まとめ
いかがでしたか？
都市再生特別地区内においては、建ぺい率や容積率などの制限は、原則として都市再生特別地区に関する都市計画において定められた内容に適合しなければなりません。
このような物件の売買に係ることは滅多にないかと思います。
しかし、この地区の隣接地では、将来、眺望が遮られる可能性があることも考えておくべきです。
都市計画図をインターネットや電話で確認するだけではわかりにくい場合も多いようです。
思い込みはやめてきちんと窓口などで内容を確認することも必要です。
土地の仲介業者は購入希望者に対して、その土地がどの「用途地域」に属するかとあわせて、建築物への制限についても必ず伝える義務があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に建築確認の部署（機関）に確認し法チェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
