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こんかいは建築基準法第60条（特定街区）についてです。
特定街区とは、街区を統一感ある街にするための制限です。都市計画法における「特定街区」の概要と、「特定街区」を指定することで建築基準法が適用されることにより、建築基準法の一般制限に関する部分が適用除外になりますので、その内容を解説していきます。
これらを詳細に理解するには、経験と知識が必要です。
しかしながら、どのような規定があるのか概要を理解しておけば、そのような物件に巡り合ったときに気づきが生まれます。
これが重要なのです。
内容を理解しておかないと、買主からの「このような用途や大きさの建築はできるの？」との質問に正確に答えることができません。
不動産取引や建築設計において都市計画や建築基準法の制限を説明する際には正しい根拠とその内容を正確に買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ 建築基準法における重要事項説明事項とは？
重要事項説明では、宅建業法施行令第３条第１項第２号に掲げる内容を説明する必要があります。
宅建業法施行令第３条第１項第２号（重要事項説明：建築基準法）
二 建築基準法第39条第2項、第43条、第43条の2、第44条第1項、第45条第1項、第47条、第48条第1項から第14項まで（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第49条（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第49条の2（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第50条（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第52条第1項から第14項まで、第53条第1項から第8項まで、第53条の2第1項から第3項まで、第54条、第55条第1項から第3項まで、第56条、第56条の2、第57条の2第3項、第57条の4第1項、第57条の5、第58条、第59条第1項及び第2項、第59条の2第1項、第60条第1項及び第2項、第60条の2第1項、第2項、第3項（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）及び第6項、第60条の2の2第1項から第3項まで及び第4項（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第60条の3第1項、第2項及び第3項（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第61条、第67条第1項及び第3項から第7項まで、第68条第1項から第4項まで、第68条の2第1項及び第5項（これらの規定を同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第68条の9、第75条、第75条の2第5項、第76条の3第5項、第86条第1項から第4項まで、第86条の2第1項から第3項まで並びに第86条の8第1項及び第3項
「エッ」と思うぐらい多いですが、このうち都市計画や建築基準法に基づく指定や認可状況、条例などを調査し、該当する事項を説明することになります。
調査方法としては、都市計画課（法）や建築指導課（法）などを担当する窓口にて確認することとなります。
くれぐれも「どれが対象ですか？」などの尋ね方はやめましょう！
対象となる窓口にて確認して内容を理解し、説明が必要な事項を洗い出して整理するのが資格者の責務です。「役所がいったから。」では役割を果たしていません。
２ 「特定街区」とは
［都市計画法第９条第２０項］
特定街区は、市街地の整備改善を図るため街区の整備又は造成が行われる地区について、その街区内における建築物の容積率並びに建築物の高さの最高限度及び壁面の位置の制限を定める街区とする。
［都市計画運用指針 特定街区］
特定街区は、良好な環境と健全な形態を有する建築物を建築し、併せて有効な空地を確保すること等により都市機能に適応した適正な街区を形成することにより、市街地の整備改善を図るために定める地域地区である。
「特定街区」は都市計画法における「地域地区」の一つで、都市計画法第９条第２０項に規定されています。
街区とは、街路（道路）に囲まれた区域を意味しています。
一般的な建築制限と異なり、特定街区では街区を単位にして、総合的な制限を目的にした提出います。そのため、特定街区に指定されるエリアは、区画が整序されています。
都市計画で街区計画を定めると、壁面線の制限を指定し建物を後退させて、スペースを確保するとともに、建ぺい率・容積率および建物の高さ制限を緩和し高い建物を建てて、同じ街区内を統一感のある街づくりが可能です。
また、隣接する街区で一体的な計画を行なうことにより、使わなかった容積率を片方の街区に上乗せする容積移転が可能です。
このようなことから、街区の計画によって制限の内容は異なることとなります。
よく似た制度で高度利用地区が密集地などで指定されるのに対して、特定街区は区画の整った街区で指定されます。
例としては、霞が関ビルや新宿副都心の高層ビル群、池袋サンシャイン60が特定街区で建てられています。
３ 「特定街区」における都市計画の内容
都市計画法第八条（地域地区）都市計画区域については、都市計画に、次に掲げる地域、地区又は街区を定めることができる。
３ 地域地区については、都市計画に、第一号及び第二号に掲げる事項を定めるものとするとともに、第三号に掲げる事項を定めるよう努めるものとする。
二 次に掲げる地域地区については、それぞれ次に定める事項
リ 特定街区 建築物の容積率並びに建築物の高さの最高限度及び壁面の位置の制限
都市計画で定める内容は、「建築物の容積率」、「建築物の高さの最高限度」、「壁面の位置の制限」の３つです。
４ 「特定街区」の指定状況
特定街区は、現在※、全国１９都市、１１４地区、１９４.１haで指定されています。
※令和２年３月３１日都市計画現況調査（国土交通省）
また、東京都内の「特定街区プロジェクトの一覧」を東京都のホームページで確認することができます。
www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp
５ 建築基準法との関係
［建築基準法第６０条］
特定街区内においては、建築物の容積率及び高さは、特定街区に関する都市計画において定められた限度以下でなければならない。
２ 特定街区内においては、建築物の壁又はこれに代わる柱は、建築物の地盤面下の部分及び国土交通大臣が指定する歩廊の柱その他これに類するものを除き、特定街区に関する都市計画において定められた壁面の位置の制限に反して建築してはならない。
３ 特定街区内の建築物については、第５２条から前条まで並びに第６０条の３第１項及び第２項の規定は、適用しない。
「特定街区」が都市計画決定されると建築基準法第６０条により、建築基準法の規定が適用されます。
注目すべき点は、建築基準法第６０条第３項の規定により、法第５２条から５９条、６０条の３第１〜２項の規定は適用されなくなることです。
《適用されない条項（建築基準法）》
- 法第５２条（容積率）
- 法第５３条（建蔽率）
- 法第５３条の２（建築物の敷地面積の最低限度）
- 法第５４条（外壁の後退距離（第一種低層住居専用地域等））
- 法第５５条（高さの最高限度（第一種低層住居専用地域等））
- 法第５６条（斜線制限）
- 法第５６条の２（日影規制）
- 法第５７条（高架の工作物内に設ける建築物の高さの制限の緩和）
- 法第５７条の２（特例容積率適用地区内の容積率の緩和）
- 法第５７条の３（法第５７条の２の指定の取り消し）
- 法第５７条の４（特例容積率適用地区内の高さの限度）
- 法第５７条の５（高層住居誘導地区）
- 法第５８条（高度地区）
- 法第５９条（高度利用地区）
- 法第５９条の２（総合設計制度）
- 法第６０条の３第１項（特定用途誘導地区）
- 法第６０条の３第３項（特定用途誘導地区における用途規制の緩和（条例化））
６ まとめ
いかがでしたか？
特手街区は、高度地区や高度利用地区と異なり、どのように都市づくりを進めていくかで、街区単位とするか、建築物の敷地単位とするかを選択しているはずです。
また、特定街区は、いわゆる高層マンションや高層ビルなどを建てるための都市計画なので、近隣に特定街区があれば、高い建物が建つと考えたほうがよいでしょう。そのため将来、眺望が遮られる可能性があることも考えておくべきです。
都市計画図をインターネットや電話で確認するだけではわかりにくい場合も多いようです。
思い込みはやめてきちんと窓口などで内容を確認することも必要です。
土地の仲介業者は購入希望者に対して、その土地がどの「用途地域」に属するかとあわせて、建築物への制限についても必ず伝える義務があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に建築確認の部署（機関）に確認し法チェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
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