マンションの適切な管理を促し、修繕費用の積み立てや管理組合活動を計画通りに実施するための「マンション管理適正化法」の改正案と、老朽化マンションの建替えを促進するための「マンション建替え円滑化法」を改正する法律案が、2020年2月28日に閣議決定され、2022年度の各種制度の完全施行に向けて本格的に動き出しています。。
そんな中で、この認定制度を新築マンションにも適用しようとの検討があっています。
こんにちは、OSSANです。
今後、この認定制度がマンションの付加価値として重要な役割を果たすことになりそうです。
今日は、このマンション認定制度についてわかりやすく記事にします。
今日のトピックは新築のマンション適用についてです。
【今日のトピック記事】
国土交通省は、マンション管理の適正化に向け、２０２２年度から自治体による認定制度が施行される中古物件に加え、新築でも適正な管理が確保される物件を認定する仕組みの導入を目指す。
認定マンションの購入者には、住宅金融支援機構を通じて住宅ローン金利引き下げなどの優遇策を講じることを検討している。
改正マンション管理適正化法に基づき、２２年４月から、管理組合が規約や長期修繕の方針などを盛り込んだ管理計画を自治体に申請、認定を受ける中古マンションの新たな制度がスタートする。認定を受けたマンションが市場に高く評価され、流通を促す狙いがある。
認定の可否は
①管理組合の運営状況
③長期修繕計画の内容
―といった基準で自治体が判断。
申請する管理組合や審査する自治体の負担を軽減するため、国交相が指定する認定機関「マンション管理センター」のオンラインシステムを通じて事前確認を受ければ、審査を簡略化する仕組みも設ける。
一方、こうした制度は管理組合の存在を前提としており、引き渡し前で組合がない新築マンションは対象外。
新築でも適正な管理が見込まれるマンションを普及させるため、分譲段階で「予備認定」する仕組みを導入する。
具体的には、分譲会社がマンションを売り出す際に定めた規約や長期修繕計画の案を基に、マンション管理センターに予備認定を依頼。
中古マンションの認定基準に準じて適当と認められた場合、管理組合ができてから正式に認定証が発行される。
１ マンション老朽化時代の対策になるか？ 「管理計画認定制度」始動！
マンションの適切な管理を促し、修繕費用の積み立てや管理組合活動を計画通りに実施するための「マンション管理適正化法」の改正案と、老朽化マンションの建替えを促進するための「マンション建替え円滑化法」を改正する法律案が、2020年2月28日に閣議決定され、2022年度の各種制度の完全施行に向けて本格的に動き出します。
■老朽化マンションの増加に対応してふたつの法律を改正
要は「マンション管理適正化法」と「マンション建替え円滑化法」と呼ばれるふたつの法律を改正、マンション管理の適正化や建替えを促進していこうということ。
通常国会に上程され、審議を経て成立すれば、2022年度までに各種の施策が施行されることになっています。
どんな内容かというと――。
■国が基本計画を立てて、自治体が指導・助言
「マンション管理適正化法」の改正には、次の三つの施策が盛り込まれています。
1．マンション管理適正化推進計画制度を策定
適切な修繕計画が立てられているか、それに基づいて修繕積立金が積み立てられているか、総会や理事会など管理組合の活動が円滑に行われているか
など、マンション管理の適正化を推進するための基本計画を国が定める
2．管理適正化のための指導・助言、勧告などの実施
国の基本計画に基づいて、市区（町村は都道府県）が、必要に応じてマンション管理の適正化のために、指導・助言、勧告などを行う
3．管理計画認定制度の実施
適切な管理計画を有するマンションを認定する
■認定マンションは税制上の優遇などで評価が高まるのか？
マンションの管理計画認定制度によって認定を受けられたマンションに関しては、税制上の優遇策などのインセンティブを与え、認定マンションの増加を促す方針といわれています。
そのため、管理計画認定制度が実施され、個々のマンションに関して認定状況が明らかになれば、認定を受けているマンションかどうかが、さまざまな面での差別化要因になっていく可能性があります。
認定を受けられたマンションの評価が高まり、有利に売却できる可能性がありますし、そうでない場合には、評価が低くなって、売却時に不利になる可能性はあります。
そのため、2022年度の完全施行までに、マンション管理組合の活動を見直し、確実に認定を受けられるようにしておく必要があります。
■老朽化マンションの建替えを促進する施策も実施
一方、「マンション建替え円滑化法」の改正では、マンションの取り壊しに関する認定条件を拡充します。
1．外壁の剥落などにより危険を生ずる恐れがあるマンションなど
→5分の4以上の同意により、マンション敷地売却を可能にする
→建替え時の容積率特例を適用する
2．バリアフリー性能が確保されていないマンションなど
→建替え時の容積率特例を適用する
さらに、団地における敷地分割制度を創設、上記1．などの要除却認定を受けた老朽化マンションを含む団地において、敷地共有者の5分の4以上の同意によって、マンション敷地の分割を可能とします。つまり、団地内のすべてが合意しなくても、単独の1棟でも建て替えやすくしようということです。
■2038年には築40年超のマンションが366.8万戸に
マンションの管理計画認定制度の創設などによって、マンションの管理の適正化を進め、建替えを促進する背景には、このままでは十分な管理が行われていないマンションが増加、マンションの老朽化が深刻な社会問題になるのではないかという背景があります。
国土交通省によると、2028年には築40年超のマンションの合計は197.8万戸に、2038年には366.8万戸に増えるのです。その過程で、建物や設備の老朽化が進行すると同時に、所有者の高齢化も進み、マンション管理の担い手不足が深刻化します。
いま、適切な管理の仕組みを確立しておかないことには、管理不全のマンションが急増、治安、防災、景観などのさまざまな面で由々しき事態になる――そんな危機感があるわけです。
２ 中古マンションの3分の1は修繕積立金が不足！
国土交通省では、5年に1度、全国の分譲マンションを対象に大規模な調査である『マンション総合調査』を実施しています。
それによると25年以上の長期修繕計画に基づいて修繕積立金額を設定している管理組合は約54％にとどまっています。
しかも、建築費の高騰などによって必要金額が上昇しているにもかかわらず、積立金の増額を実施できている管理組合は少なく、結果的に長期修繕計画を実施していくための資金が不足している管理組合が多いのが現実です。
あなたの、マンションはどうですか？
３ まとめ
特に1969年以前の建築ということは、築50年を超えているわけです。
このまま修繕を実施できないと、周囲に危険を与えるマンションになってしまいます。
そうなると不本意ですが資産価値も下がります。
こうしたマンションほど、管理組合の立て直しが喫緊の課題ということになりますが、それも決して簡単なことではありません。
こうした建築後の経過年数の長いマンションでは、空室率や賃貸戸数の割合が高まっていて、なかには所有者と連絡がとれないケースなども増えているといわれます。所有者の高齢化も進んで、管理組合の活動が活発とはいえないマンションが多いのではないかとみられます。
みなさん今のうちの対策を考えておきましょう。
不動産投資の物件としても認定制度の有無は確認が必要のようですね！
これからは「マンションは管理を買え」が再び見直される
と同時に、これからの中古マンション選びにおいては、管理状況のチェックがたいへん重要になってきます。
随分以前から、「マンションは管理を買え」ということがいわれてきましたが、改めてこのことばが見直されるときがきたようです。
※本記事の掲載内容は執筆時点の情報に基づき作成されています。公開後に制度・内容が変更される場合がありますので、それぞれのホームページなどで最新情報の確認をお願いします。
