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不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
買主が物件を探している段階で、「この不動産にはどのような建物が建てられるのか？」と考えるからです。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の内容を説明するには「一団地認定と総合的設計制度」を理解しておくことは重要です。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ 総合的設計制度と一団地認定とは
（建築基準法第86条第1項）
一団地認定制度とは、一団の敷地内に複数の建築物を総合的によって建築する場合、特定行政庁によってその各建築物の位置および構造が、安全上、防火上および衛生上支障がないと認められれば、この特例の対象となる容積率、建ぺい率、高さの制限等の規定については、これらの建築物は同一敷地内にあるものとみなされる。
総合的設計制度とは、総合的にひとつの敷地として複数の建物を建てることができる制度になります。
建築基準法では、原則1つの敷地には1つの建築物（一敷地一建物の原則）しか建築できないという決まりになっています。
ただし、土地の有効利用が阻害されることになるため、特定の要件を備えている場合に、特例として建築基準法第86条「ひとつの敷地とみなすこと等による制限の緩和」があり、第1項に一団地の総合的設計制度、第2項に連担建築物設計制度が定められています。
総合的設計制度は、これから新築し、一緒に建築される場合に適用され、連担建築物設計制度は、すでに建っている建物を前提に、新たに建物を建てるときに適用します。
つまり、総合的設計制度と一団地認定制度は同じ制度です。
この制度を利用することで、一団地の土地を一つの敷地として建築することができます。
一団地認定されるかどうかの具体的な認定の基準は、特定行政庁（市町村長もしくは都道府県知事）ごとにより異なります。
一団地認定を受けているかどうかは公図を確認するとわかります。
一団地認定を受けたマンションは、同じ敷地として扱われるため、ある棟だけ単独で同規模のマンションを建て直すことは不可能であることを説明する必要があります（単独になると、接道義務などの特例がすべてなくなります）。
中古不動産（特に複数棟からなる中古マンション）の物件調査の場合は、一団地認定を受けた日付と番号を調べて重要事項説明書に記載しなければなりません。
団地認定を受けた日付と番号については、建築計画概要書や分譲時パンフレットにほとんどの場合、記載されているため確認します。
ちなみに、総合的設計制度と総合設計制度は、制度が異なるため注意が必要です。
https://ossan358.hatenablog.com/entry/2022/12/14/185318
■まとめ
いかがでしたか？
不動産調査の基礎となる「一団地認定と総合的設計制度」についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
