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都市再生特別措置法は、①都市の国際競争力と防災機能の強化、②コンパクトで賑わいのある街づくり、③住宅団地の再生を柱として、都市機能の高度化と居住環境の向上を図るために、民間事業者を主とする都市再生事業を行うことを目的とし、2002（平成14）年に定められました。
売買の対象となる不動産が、都市再生緊急整備地域内の都市再生歩行者経路協定・退避経路協定・退避施設協定・管理協定区域内、また立地適正化計画区域内、居住誘導区域外、非常用電気等供給施設協定区域内、個別利用区内、特定用途誘導地区内に該当する場合には、重要事項説明が必要です。
なんとなくわかっているようで、詳しく説明しようとすると理解できていないものです。
これらを詳細に理解するには、経験と知識が必要です。
しかしながら、どのような規定があるのか概要を理解しておけば、そのような物件に巡り合ったときに気づきが生まれます。
これが重要なのです。
内容を理解しておかないと、買主からの「ここで家が建てれるの！用途や大きさの建築はできるの？」との質問に正確に答えることができません。
この記事では、不動産取引における重要事項説明のうち「都市再生特別措置法」について解説しています。
不動産取引や建築設計において都市計画や建築基準法などの制限を説明する際には正しい根拠とその内容を正確に買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ その他法令に基づく重要事項説明事項とは？
法令としては、宅建業法第３５条第１項第２号の部分となります。
［宅建業法第３５条（重要事項の説明等）第１項第二号（抜粋）］
宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。二 都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限で契約内容の別（当該契約の目的物が宅地であるか又は建物であるかの別及び当該契約が売買若しくは交換の契約であるか又は貸借の契約であるかの別をいう。）に応じて政令で定めるものに関する事項の概要
次に政令ですが、宅建業法施行令第３条となります。次の項では、この第３条について詳しく説明します。
都市計画法・建築基準法制限一覧は、こちらの記事で解説しています。
■ 都市計画法・建築基準法以外のその他の法令に基づく制限
施行令第３条ですが、第１項が「宅地又は建物の貸借の契約以外の契約（売買）」について、第２項が「宅地の貸借の契約」について、第３項が「建物の貸借の契約」について規定されています。
大半が対象外となりますが、この内容を覚えておくことで、少しは重要事項説明漏れを防ぐことができると考えられます。
それでは、この記事ではその他の法令に基づく制限のうち『都市再生特別措置法』について解説していきます。
２ 都市再生特別措置法とは
都市再生特別措置法は、
①都市の国際競争力と防災機能の強化
②コンパクトで賑わいのある街づくり
③住宅団地の再生
を、都市機能の高度化と居住環境の向上を図るために、民間事業者を主とする都市再生事業を行うことを目的とし、2002（平成14）年に定められました。
都市再生の拠点として、都市開発事業などにより緊急かつ重点的に市街地整備を推進する『都市再生緊急整備地域』を指定します。
更に、都市の国際競争力を強化するために、特に重要な地域については『特定都市再生緊急整備地域』を指定します。
都市再生緊急整備地域内で、都市計画法による地域地区で、都市再生のために高度利用を図る地区が『都市再生特別地区』になります。都市再生特別地区内では、建築基準に定める容積率などの一般的な規制の適用を受けず、比較的自由な利用ができる特例が設けられています。
２－１ 都市再生とは
都市再生とは、「近年における急速な情報化、国際化、少子高齢化等の社会経済情勢の変化に対応した、都市機能の高度化および都市の居住環境の向上」と都市再生特別措置法に定義されています。
ここでの高度化の高度とは、より大きな建物を建ててハイレベル（高次元）に土地利用を図るという意味です。
３ 都市再生特別措置法における重要事項説明
３－１ 立地適正化計画区域内、居住誘導区域外
【居住誘導区域外における開発行為等の事前届出義務】
（都市再生特別措置法第88条）
立地適正化計画に記載された居住誘導区域外において、一定規模以上の住宅等の開発等を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、当該行為の種類、場所、設計または施行方法、着手予定日等の事項を市町村長に届け出なければならない。またその届出をした者が、届出事項のうち一定の事項を変更しようとするときにも、当該事項の変更に係る行為に着手する日の30日前までに、その旨を市町村長に届け出なければならない。
地方都市では拡散した市街地で急激な人口減少が見込まれる一方で、大都市では高齢者の急増が見込まれています。
そのような中で、健康で快適な生活や持続可能な都市経営の確保が重要な課題となっていることから、都市全体の構造を見渡しながら、居住者の生活を支えるようコンパクトなまちづくりを推進するため、市町村が住宅及び医療施設、福祉施設、商業施設その他の居住に関連する施設の立地の適正化に関する計画（立地適正化計画）を立て、居住誘導区域（居住を誘導すべき区域）と都市機能誘導区域（居住に関連する施設の立地を誘導すべき区域）を定めるものです。
都市再生特別措置法第89条では、都市計画法による地域地区の一つである『居住調整地域』は、居住を抑制して市街地の拡散を防ぐ区域としてで、居住誘導区域以外の場所で定めます。
居住調整地域内での建築のための開発行為および住宅の新築、住宅への改築または用途変更については、居住調整地域を市街化調整区域とみなして、都市計画法第34条（市街化調整区域における開発許可）および第43条（市街化調整区域における建築許可）の規定が適用されます。
また、都市再生特別措置法第109条では都市計画法による地域地区の一つである特定用途誘導地区として、医療・福祉・商業の施設などを誘導するために、用途制限や容積率を緩和する地区で、都市機能誘導区域内の場所で定めます。
居住誘導区域外の区域では、一定規模以上の住宅建築のための開発行為や住宅の建築行為は、市町村長への届出が必要です。また、立地適正化計画の区域では、立地適正化計画記載の誘導施設建築のための開発行為や同施設の建築行為には、市町村長への届出が必要です。
３－２ 都市再生歩行者経路協定区域内
【都市再生歩行者経路協定とその効力】
（都市再生特別措置法第45条の2）
都市再生緊急整備地域内の一団の土地の所有者及び建築物その他の工作物の所有を目的とする地上権または賃借権を有する者は、その全員の合意により、その地域内における都市開発事業の施行に関連して必要となる歩行者の移動上の利便性と安全性の向上のための経路の整備または管理に関する協定（都市再生歩行者経路協定）を締結することができる。（都市再生特別措置法第45条の7）
この都市再生歩行者経路協定は、市町村長の認可の公告があった後にその協定区域内の土地の所有者等となった者に対しても、その効力が及ぶ。
都市再生緊急整備地域内において、『都市再生歩行者経路協定』が定められた場合の規定です。
都市再生歩行者経路協定とは、快適な公共空間を実現するための歩行者ネットワーク（歩行者デッキ・地下歩道・歩行者専用通路等）の整備または管理に関する協定で、例えば管理費用の分担や清掃・防犯活動、ベンチ、植栽、エスカレーター等の設置・管理等を定めることができます。
都市再生歩行者経路協定区域内の土地所有者は、その協定に定められた都市再生歩行者経路の整備、または管理に関する基準に従って経路の整備、または管理を行うことが求められ、整備に係る実質的な費用負担や協定に違反した場合は違約金が課されることがあります。
また協定締結後に新たに所有者になった者にもその効力が承継され及ぶこと（承継効）があります。
３－３ 退避経路協定・退避施設協定・管理協定区域内
【退避経路協定の効力】
（都市再生特別措置法第45条の13の3項）
退避経路協定は、公告後に協定区域内の土地所有者等となった者に対しても、その効力がある。
■退避経路協定
都市再生緊急整備地域において大規模地震が生じた場合、多数の滞在者等が安全に退避できる経路について、土地所有者等がその全員の合意により、整備または管理をするための事項を定めた協定
【退避施設協定の効力】
（都市再生特別措置法第45条の14の3項）
退避施設協定は、公告後に協定区域内の土地所有者等となった者に対しても、その効力がある。
■退避施設協定
都市再生緊急整備地域において大規模地震が生じた場合、多数の滞在者等が安全を確保できるオフィスビル等の退避スペースについて、土地所有者等がその全員の合意により、整備または管理をするための事項を定めた協定
【管理協定の効力】
（都市再生特別措置法第45条の20）
管理協定は、公告後に協定施設の備蓄倉庫所有者等となった者に対しても、その効力がある。
■管理協定
都市再生緊急整備地域において大規模地震が生じた場合、多数の滞在者等の安全を確保するために必要な食糧等の物資提供をするために、これらを備蓄する備蓄倉庫について、地方公共団体が権利者に代わって管理を行うことを定めた協定
2012（平成24）年7月1日に施行された改正都市再生特別措置法により、東日本大震災の発生や将来的に首都直下地震が発生する確率が比較的高いことを考慮して、都市再生緊急整備地域において滞在者等の安全を確保する趣旨で改正されました。
なかでも、都市再生緊急整備地域において大規模地震が生じた際の避難経路（退避経路協定）や避難施設（退避施設協定）、各種物資の備蓄をする備蓄倉庫（管理協定）について協定を締結し、整備または管理することが出来る旨が定められ、承継効があります。
協定区域内の土地所有者には、協定に定められた内容に従って退避経路等の整備や管理を行うことが求められ、整備にかかる実質的な費用負担や協定に違反した場合の違約金の制裁も定められています。
３－４ エネルギー供給協定制度と個別利用区制度
2016（平成28）年9月1日に施行された改正都市再生特別措置法では、新たにエネルギー供給協定制度と個別利用区制度に関する内容が加えられました。
大規模災害に対応する環境整備として、災害時にエリア内のビルにエネルギーを継続して供給するためのビル所有者とビル供給施設（発電機、ボイラー、電力線、熱導管等）の所有者による協定制度（非常用電気供給施設協定）についてです。
エネルギーを供給する区域と施設の位置、施設及びその属する施設の構造に関する基準、施設の規模や整備、施設の原則撤去禁止や災害時の優先供給などの管理に関する事項、協定の有効期間と協定に違反した場合の措置についてです。この協定により、土地所有者が変わって新たに所有者になった者にも協定の効力が及ぶ承継効があります。
また、除却を基本とする市街地開発事業において、既存建築物の有効活用を図るため、一定の既存建築物をそのままにして置く（在置）または移転することができる区域である個別利用区を定めることができます。
■個別利用区
これまで再開発といっても、既存建築物や空き地が点在し、既存建築物を残しながら再開発事業を実施するためには、関係権利者全員の同意を得る必要がありました。
個別利用区制度により、関係者全員の同意によることなく、有用な既存建物を残しつつ、点在している低未利用地を集約して有効活用することが可能となっています。
■まとめ
いかがでしたか？
重要事項説明の一つである『都市再生特別措置法』についての説明でした。
調査した結果、売買の対象となる不動産が、都市再生緊急整備地域内の都市再生歩行者経路協定・退避経路協定・退避施設協定・管理協定区域内、立地適正化計画区域内、居住誘導区域外、非常用電気等供給施設協定区域内、個別利用区内、特定用途誘導地区内に該当する場合には、制限の内容を調査するとともに、不動産の重要事項説明書の「都市再生特別措置法」の項目にチェックをつけて、制限内容を説明する必要があります。
都市再生特別措置法に関連する重要事項の説明対象は、法改正の度に追加されています。
ついては、法改正があった際には、十分に注意したい対象の不動産に説明事項の追加や変更がないか適宜調査しましょう。
都市再生緊急整備地域内かどうかについては内閣府のHPを、立地適正化計画を作成しているかについては国土交通省や自治体のHPで確認ができます。
このような物件に関しては、物件の仲介業者は購入希望者に対して、その物件がどの「用途地域」に属するかとあわせて、制限についても必ず伝える義務があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に担当の部署に確認し法チェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
