このブログは、まちづくりや都市計画、不動産の取引や投資に関して役立つ情報をつぶやくＯＳＳＡＮ（オッサン）のブログです。良かったらブックマークを活用いただき、業務や調べものの時に活用してくれると励みになります。
不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の税金で「住宅ローンを借り換えた場合の住宅ローン控除」について理解しておくことは重要です。ここでは、その内容と考え方についてわかりやすく記事にしています。
不動産の税金において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
「住宅ローンの借り換え」を検討するかたは結構います。
既に住宅ローンを借りている方は、現在の金利を見て借り換えを検討したり、変動金利から固定金利への借り換えを考えている方もいます。
住宅ローンを借りて不動産を購入した場合には、「住宅ローン控除」という税金が還ってくる制度があります。
住宅ローンを借り換えた場合、引き続き住宅ローン控除を受けることはかのうなのでしょう。
１ 借り換えた場合の住宅ローン控除？
要件を満たす住宅ローンの借り換えであれば、借り換え後の住宅ローンについても住宅ローンの控除を受けることが可能です。
住宅ローン控除を受けるための以下の要件を満たすものであることが必要です。
◇対象となるローン
- 住宅とその敷地の取得のための借入金であること
- 返済期間10年以上の借入金であること
- 下記の借入金融機関等からの借入であること
◇住宅の要件
- 床面積（登記簿面積）50㎡以上、また50%以上は居住用であること
- マンション等耐火建築物は25年以内、木造等耐火建築物以外は20年以内に建築されたものであること。この年数を超えている場合は、その住宅が（イ）新耐震基準に適合していることについて証明されたものや、（ロ）既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のもの、（ハ）耐震基準に適合しない既存住宅を取得した場合に、その取得の日までに耐震改修工事の申請等をし、かつ、居住の日までに耐震改修工事を完了している等一定のものであること
◇入居時期
取得後6ヶ月以内に入居し、入居後も引き続き住んでいること
◇適用期限
平成31年6月30日までの入居に限る
◇その年の所得合計
3,000万円以下（給与の場合3,245万円以下）
その他の特例との関係 その年の前後各2年間、合計5年間に前の自宅で3,000万円特別控除や特定居住用財産の買換え特例を使っている場合は適用できません。
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除とは併用可能です。
この場合、譲渡の年と翌年3年間は譲渡損失の繰越控除を優先し、適用期間の残りの年に住宅ローン控除を適用することになります。
借り換え後のローン期間が10年以上であることが大前提です。借り換え前のローンの期間と通算することはできません。
借り換え前のローンのときに確定申告を行っていれば、借り換え後にあらためて届け出を行う必要はありません。ただし、住宅ローン控除を受けれる年数は、居住の用に供した年から10年間であり、借り換えによって新たに延長されることはありません。つまり、借り換えた後にさらに10年間控除を受けれるわけではないということです。
実際に計算してみます。
【例題】
◇借り換え前の住宅ローン
・ローン残高：3,000万円
・年末の残高予定額：2,900万円
・残り期間：27年3カ月（住宅購入後7年9カ月経過）
・金利：2％
◇借り換え後の住宅ローン
・ローン開始額：3,050万円
・年末残高：2,950万円
・融資期間：27年
・金利：1％
住宅ローンの借り換え前の住宅ローン控除で受けられる税金還付の上限金額は、2,900万円×1%で29万円になります。
もし、借り換え後の年末残高をそのまま使ってしまうと、2,950万円×1%で29万5千円となり、借り換え前の金額（29万円）よりも、多く税金の還付を受けてしまいます。
このような場合は、住宅ローンに諸費用も加えて借り換えをした場合は、年末残高を以下のように調整する必要があります。
現在の年末残高 × 借り換え時のローン残高 ÷ 借り換え時のローン開始額
計算すると、2,950万円×3,000万円÷3,050万円＝29,016,393円ということになります。借り換え後と借り換え前とでは金利が異なるため、借り換え前の年末残高と同額にはなりませんが、この計算により調整をします。最終的に、この2901万6393円の1％=29万100円が住宅ローン控除の上限となります。
会社員（サラリーマン）は新たな届出をする必要がなく、住宅ローン控除は年末調整で問題ありません。ただし、住宅ローンの借り換えをした旨を年末調整を担当している部署へ報告する必要があります。
報告が無いと、単純に年末残高で算定してしまい、間違った年末調整となる可能性があります。
自営業等で自分で確定申告をしているのであれば、自分で上記の計算をしなければなりません。税理士に依頼している場合は、住宅ローンを借り換えた旨を同様に報告しておきましょう。
２ 繰り上げした場合の住宅ローン控除
住宅ローン控除の対象となる借入は「返済期間が10年以上」であることが条件です。繰上返済した結果、最初の返済日から繰上した結果短くなった最終の償還月まで10年に満たないときは、繰上返済後、ローン控除の適用を受けることはできません。しかし、期間が10年以上であればその年以後もローン控除の適用が受けられます。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産の税金の基礎となる「住宅ローンを借り換えた場合、住宅ローン控除」についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
