このブログは、まちづくりや都市計画、不動産の取引や投資に関して役立つ情報をつぶやくＯＳＳＡＮ（オッサン）のブログです。良かったらブックマークを活用いただき、業務や調べものの時に活用してくれると励みになります。
不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
買主が物件を探している段階で、「この不動産にはどのような建物が建てられるのか？」と考えるからです。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の内容を説明するには土地利用における「差押え」ついて理解しておくことは重要です。ここでは、その内容と考え方についてわかりやすく記事にしています。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ 差押えとは
差押えとは、お金を返さない所有者が勝手に財産を売却できないように国が押さえることです。
債権者（お金を貸している側）の訴訟により、公権力を持っている裁判所や税務署・地方公共団体が、債務者（お金を借りている側）の財産や権利の処分を禁止することです。
イメージとしては、借金を抱えている所有者が勝手に不動産を売却できないように、国などの公権力にて不動産を押さえることです。
差押えは、私人（しじん：公的な地位や立場を離れた一個人。つまり、一般人。）の持つ売却などの不動産の処分権を強制的に奪うことであり、公権力にのみ許される行為になります。
債権者が直接差し押えることはできず、競売の申立てを裁判所に頼み、差し押さえてもらいます。
差押えするには、債権者が貸金返還の訴訟を起こして勝訴し、確定判決などの債務名義と執行文の付与が必要です。
差し押さえた不動産は、執行機関（裁判所、税務署・地方公共団体）が裁判所による競売または税務署・地方公共団体の場合による公売により売却し、お金に換え（換価）ます。
競売を申し立てた債権者は、換価の後に裁判所が行う売却代金の配当を受けることにより、債権お金や不動産を受け取る権利）を回収します。税務署および地方公共団体の場合は、売却代金から債権を直接回収します。
一般的に、所有権は使用収益と処分に分かれます。
差押は処分だけを制限し、使用収益には制限を与えません。
よって、所有者は、差し押さえられた不動産を以前と同様に使い続けられます。処分とは、新たに抵当権を設定したり、貸したり、売ることなどで、これらの行為が制限を受けます。
２ 差押の登記
【差押時の登記】
競売開始決定がなされると、裁判所が差押登記の嘱託をします。
差押の登記の原因には、債権者（貸している側）である担保権者（抵当権者・根抵当権者など）が競売を申し立てることで、担保権設定者（借りている側）の財産を差し押える「担保権の実行」があります。
原因は「担保不動産競売開始決定」です。
また、担保権を持たない債権者が強制執行を申し立てることにより、債務者（借りている側）の財産を差し押える「強制競売」があります。
執行とは、法律・命令・裁判・処分などの内容を実際に実現するという意味です。
原因は「強制競売開始決定」です。
加えて、滞納されている税金などを取り立てるために、税務署や地方公共団体が、滞納者の財産を差し押える「滞納処分」があります。
原因は「差押」です。
競売によって、登記上の権利は整理されても、現実は異なる場合があります。
抵当権設定前からその不動産を借りていた者は、対抗要件を備えていれば、競売後も権利を主張できます。
また、法的根拠を持たない不法占有者でも、居座られた場合、占有を排除しなければなりません。
競売手続は、申立債権者が取り下げれば、その時点で終了します。
債務者が競売申立てに対し、弁済や弁済に関して新たな取り決めをするなどの理由により、債権者が競売を取り下げることがあります。
原因は「取下」です。
競売手続を進めるためには、裁判所執行官による競売不動産の調査費用、評価人による評価費用などの諸費用（共益費用という）がかかり、これらの費用は、競売不動産の売却代金により、申立債権者に先立って充当されます。
担保権を持たない債権者が申し立てる「強制競売」では、共益費用と抵当権者（担保権を持つ貸している側）への配当を先に行い、そのあとで申立債権者が配当を受けます。
売却代金からこれらの額を差し引いて、申立債権者への配当がゼロになると見込まれる場合、競売を申し立てた者が競売をする意味がないので、裁判所は手続を取り消します。
「取下」と「取消」は異なります。
取下の主体は債権者、取消の主体は裁判所になります。
■参加差押とは
差押と類似するものに参加差押があります。
参加差押は、税務署や地方公共団体があとから参加して行う差押です。参加差押は、官公署に限り、すでに差押えがなされている不動産にのみ可能です。
参加差押により、先行する差押手続から配当が受けられ、また、先行差押が解除または取り消されたときは、参加差押時にさかのぼって、差押の効力が生じます。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産調査の基礎となる土地利用における「差押え」についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
