このブログは、まちづくりや都市計画、不動産の取引や投資に関して役立つ情報をつぶやくＯＳＳＡＮ（オッサン）のブログです。良かったらブックマークを活用いただき、業務や調べものの時に活用してくれると励みになります。
不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
買主が物件を探している段階で、「この不動産にはどのような建物が建てられるのか？」と考えるからです。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の内容を説明するには土地利用における「抵当権」ついて理解しておくことは重要です。ここでは、その内容と考え方についてわかりやすく記事にしています。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ 抵当権とは
抵当権とは、貸したお金が返済されない場合、不動産を強制的に売却してお金を回収することができる権利です。
その代金から他の債権者に優先して弁済をします。
１－１ 担保とは
担保とは、債務不履行の際に、債務の弁済を確保する手段を、あらかじめ債権者に提供しておくものという意味です。
金融機関がお金を貸す場合、万が一のために担保を取ります。
債権回収を確実にするため、物的担保として一般的に不動産を担保にします。
不動産を担保に取る方法として、抵当権と根抵当権があります。
１－２ 弁済
弁済とは、債務を履行して、債権を消滅させるという法律用語です。
抵当権の場合は、担保とした不動産をそのまま使い続けることが可能です。
抵当権をつけた者を抵当権者（お金を貸した側、債権者）、所有している不動産を担保に入れた者を抵当権設定者（お金を借りた側、債務者）といいます。
抵当権の代表が住宅ローンです。
債権者である抵当権者は、貸したお金が返済されない場合、裁判所に申し立てて不動産を競売にかけ、その売却代金から貸したお金を回収します。
このことを「抵当権の実行」といいます。
２ 優先弁済
抵当権者は、抵当権や根抵当権などの担保権を持たない債権者や担保権を持っている債権者に対して、優先的に弁済を受けることができます。
債務者が返済できなくなり、破産などの法的手続が開始された場合、抵当権や根抵当権を持たない無担保の債権者（一般債権者）はすべて平等に扱われ、債権額にもとづく按分（比例配分）による弁済を受けます。このことを「債権者平等の原則」といいます。
そのため、より有効な弁済を受けるために、抵当権や根抵当権などの担保権を設定し、優先的に弁済を受ける権利を確保する必要があります。
抵当権の優先関係は登記の順位で決まります。
先順位抵当権者は後順位抵当権者に優先して弁済を受けます。先順位抵当権者だけで回収した債権がなくなった場合、後順位抵当権者は全く弁済を受けることができません。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産調査の基礎となる土地利用における「抵当権」についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
