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【特集 不動産調査】「登記所」とは?その役割や調査の方法について解説!宅建・土地取引・投資のノウハウをわかりやすく解説!!

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不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。

買主が物件を探している段階で、「この不動産にはどのような建物が建てられるのか?」と考えるからです。

その調査や権利保存のためには、登記所が重要な役割を果たしています。


不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。

建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。

それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。

 

 

 

 

1 登記所とは

不動産登記法第6条第1項)

登記の事務は、不動産の所在地を管轄する法務局もしくは地方法務局もしくはこれらの支局またはこれらの出張所(以下単に「登記所」という。)がつかさどる。

 

登記簿謄本や公図、地積測量図、建物図面などの登記資料は、登記所という役所が整備・保管をしてるため、取得するために登記所に行かなくてはなりません。

 

しかし、登記所という名称の役所は存在しません。

不動産登記法商業登記法により、法務局・地方法務局・その支局および出張所のことを、法律上において「登記所」と呼んでいるだけです。

 

登記資料も、その不動産の所在地を管轄している法務局に保管されています。法務局HPの管轄のご案内で、管轄する法務局を調べることができます。

 

法務局は、平日の午前8時30分から午後5時15分まで業務を行っています。

法務局について詳細はこちらを↓↓

https://houmukyoku.moj.go.jp/utsunomiya/static/houmuannai.pdf

 

 

 

2 法務局の業務

法務局を一言で説明するならば、「法律に係る様々な業務を行う、法務省出先機関です。

日本は「法治国家」であり、国内における全ての手続きや出来事について、法の支配を受けることとなります。

こうした必要性から設置されることになったのが法務局であり、各都道府県の県庁所在地(地方法務局)や、その他の主だった都市に出張所が設けられています。

 

そして具体的な法務局の仕事としては、不動産や商業登記の管理や受付け、国籍や戸籍に関する業務、供託や公証関係に関するものから、人権擁護についてなど様々な業務を行っています。

 

 

 

3 登記とは?

登記とは、我が国の様な法治国家において行われている「国による権利や義務の保証制度」を指します。

 

登記制度により、土地や建物の所有者の名前や権利関係に係る事項から、設立された会社の名称や役員の持ち株数、果ては個人の資格に関する情報等々を、国家が「登記された内容」として保証することにしたのです。

 

そして、私たちが登記制度を利用するための窓口として法務局が設けられた訳ですが、登記には様々な種類がありますので、以下で各登記制度の概要をまとめておきましょう。

 

3-1 不動産登記

不動産に関する権利や義務に関する登記を不動産登記と呼びます。

 

マイホームを購入すれば、前所有者から新たな所有者へ名義を変更する所有権移転登記を行い、この際に住宅ローンを利用するのであれば抵当権なども登記されることになります。

 

不動産登記は表題部、甲区、乙区の三部構成となっています。

表題部には土地であれば地目や面積、建物であれば建物の種類(居宅・店舗等)や床面積、構造(木造・鉄筋コンクリート造等)が記載されます。

 

甲区には、所有権に関する登記事項が記載されますので、所有権移転登記の変遷に加え、差押えなどの登記もここに表示されます。

 

乙区には所有権に係る以外の登記が表示されるルールですから、抵当権や地上権、地役権などがその代表例となるはずです。

 

3-2 法人登記

会社法においては、「会社としての外観を備えている組織は登記を行うべし」との規定があり、これに違反した場合には最大で100万円の科料を支払うことになりますから、会社である以上は法人登記をするのが通常でしょう。

 

また、有限会社はもちろん、合同会社や社団法人なども登記を行うことが出来ます。

 

そして登記が行われれば、商号や代表取締役、その他の役員の名前に、会社の目的や資本金などの情報が登録され、費用さえ支払えば誰でもその情報を閲覧することが出来るようになります。

 

法人登記により、『取引する会社がどんな会社?、どんな人間が役員をしているのか?』ななどの情報が確認できます。

 

また、銀行が融資する場合にも、登記を行うことで「法人格」という法律上の人格を与え、融資をすべき相手であるか否かを判断してもらうことになります。

 

3-3 その他の登記

この他にも、登記の種類はまだまだあります。

 

認知症によるトラブルを避けるために存在するのが、被成年後見人等の登記となります。

この登記がなされていれば、認知症であることを国が保証している訳ですから、行った取引は「無効」と判断出来ます。

また、それ以外にも企業が有する動産(工作機械や船、鉄やアルミなどの原料等)や、他の会社や個人に対する債権なども登記ができます。

 

 

 

■まとめ

いかがでしたか?

不動産調査の基礎となる『登記所』についての説明でした。

さてここまで、法務局の存在意義や、その代表的な業務とも言える登記について解説を行って参りました。

 

マイホームなどを購入する際には、不動産屋さんや司法書士に言われるままに、委任状に署名・捺印を行い、所有権移転登記などをしておられたと思いますが、登記にはこの様に重要な意味合いが存在している訳です。

 

なお、法務局と係りの深い国家資格者として、司法書士土地家屋調査士という職業がありますが、司法書士は不動産の表示以外の登記を、権利者に変わって代行出来る資格となっています。

また土地家屋調査士は、不動産の表示登記を当事者に代わって行える資格となりますから、法務局の周辺に多くの司法書士土地家屋調査士の事務所が所在しているのは、こうした事情によるものです。

 

物件の仲介を行うためには、土地利用の条件を的確に調査し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。

物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。

調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。

少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。

不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。