このブログは、まちづくりや都市計画、不動産の取引や投資に関して役立つ情報をつぶやくＯＳＳＡＮ（オッサン）のブログです。良かったらブックマークを活用いただき、業務や調べものの時に活用してくれると励みになります。
不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
買主が物件を探している段階で、「この不動産にはどのような建物が建てられるのか？」と考えるからです。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の内容を説明するには「開発許可が不要なケース」について理解しておくことは重要です。ここでは、その内容と考え方についてわかりやすく記事にしています。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ 開発許可が不要なケースとは
開発許可が不要なケースは、開発規模・用途・公共性などの観点から許可が不要と判断されます。
開発行為は、特定工作物の建設を除けば、山林や水田などの未整備の土地を住宅用の土地にするための宅地整備工事です。
都市計画区域および準都市計画区域内で開発行為を行うには、原則として、都道府県知事の許可が必要です。
ただし、すべての開発行為に対して、許可申請が必要なわけではありません。開発行為に該当するものでも、開発規模・用途・公共性などの観点から、開発許可が不要の場合（除外規定）があります。これらの除外規定は、都市計画法第29条に定められています。
１－１ 面積に関する除外規定について
都市計画法第29条1項1号：一定面積未満のものは、許可は不要
- 市街化区域：1,000㎡（首都圏・近畿圏・中部圏の一定の区域では500㎡）未満。ただし、ミニ開発を防ぐために、条例で300㎡まで引き下げ可能。
- 非線引き都市計画区域および準都市計画区域：3,000㎡未満（300㎡まで引下げ可能）
- 都市計画区域外（準都市計画区域を除く）：10,000㎡未満
面積は、都道府県知事等により300㎡まで引き下げられるため、対象物件地の窓口で確認が必要です。また、市街化調整区域は、どんな小さな開発行為でも開発許可が必要です。
１－２ 建築予定建物に関する除外規定について
開発後に建てられる建物の用途によって除外としても差し支えないものについて、除外規定を定めています。
公共性がある建物については、鉄道施設などの公益上必要な建物を建築する場合、すべての区域で適用されます。
ただし、社会福祉施設・医療施設・学校・庁舎は、2008（平成20）年1月施行の改正法により、許可が必要となりました。
また、同じく開発許可が不要とされていた、国または都道府県等が行う開発行為も、知事との協議が必要という特例措置の扱いとなりました。
１－３ 開発事業の性格による除外規定について
１－４ 社会通念にもとづく除外規定について
通常の管理行為や軽易なものの具体的内容は、都市計画法施行令第22条により次のとおりです。
- 仮設建築物の建築、土木事業等の一時的使用のため
- 車庫、物置等の附属建物の建築
- 10㎡以内の増築および改築
- 周辺居住者のための日常店舗等で、延床面積が50㎡以内の自己用建物の新築で、開発規模が100㎡以内のもの（市街化調整区域内）
具体的な案件について、勝手に解釈せず窓口で確認しましょう。
これらの除外規定に該当しない場合でも、特例要件に該当する場合は例外的に許可されます。
■まとめ
いかがでしたか？
開発行為における「開発許可が不要なケース」についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
