このブログは、まちづくりや都市計画、不動産の取引や投資に関して役立つ情報をつぶやくＯＳＳＡＮ（オッサン）のブログです。良かったらブックマークを活用いただき、業務や調べものの時に活用してくれると励みになります。
不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
買主が物件を探している段階で、「この不動産にはどのような建物が建てられるのか？」と考えるからです。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の内容を説明するには「総合設計制度と公開空地の関係」について理解しておくことは重要です。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ 総合設計制度と公開空地とは
（建築基準法第59条の2第1項）
その敷地内に広い空地（公開空地）を設ける等の基準に適合している建築物で、交通上、安全上、防火上および衛生上支障がなく、建ぺい率、容積率、各部分の高さについて、総合的な配慮のもとに設計がなされ、市街地の環境の整備改善に資すると特定行政庁が認めて許可したものは、その許可の範囲内で容積率制限、絶対高さ制限および斜線制限が緩和される。
「総合設計制度」とは一定規模以上の敷地に一定割合の「公開空地」を確保することで、市街地の環境の整備改善がなされる場合、「容積率・絶対高さ制限・斜線制限を緩和する」という制度です。
「公開空地」はビルやマンションの敷地内に設けられた一般に開放された空間で、通路や植栽・芝・池を整備した空間になっていることが多いです。
これらは、特定行政庁（市町村長もしくは都道府県知事）が建築審査会の同意を得て許可します。
行政としては、都市計画の観点で緑化整備や空地の確保等が進むこととなり、建築主側は大きな建物が建てられるため、双方にメリットがあります。
公開空地として認められるためには、敷地内でありながら塀などで区切らずに、一般に開放され自由に利用できることが必要です。
総合設計制度には、建物内に住宅を設けた場合に容積率の割増を認める都心居住型総合設計制度や市街地住宅総合設計制度、また敷地規模に応じて容積率の割増を認める敷地規模型総合設計制度があります。
ちなみに、総合設計制度と総合的設計制度はよく間違われますが、異なるため注意が必要です。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産調査の基礎となる「総合設計制度と公開空地の関係」についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
