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不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
買主が物件を探している段階で、「この不動産にはどのような建物が建てられるのか？」と考えるからです。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の内容を説明するには「建築計画概要書」を理解しておくことは重要です。建築計画概要書を取得してどの部分を確認すればよいのでしょうか？
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ 建築計画概要書とは
建築計画概要書とは、建築確認がおりた物件の概要がわかる書類になります。
家を建てるには、建築基準法上に沿った適法な家を設計する必要があります。
建築確認とは設計段階つまり工事着手前に、建築基準法の規定に適合しているかどうか審査を受けることをいいます。
この時に、法令上問題ない設計図面を窓口に申請しますが、このことを建築確認申請といい、提出書類は、建築確認申請書と呼びます。
建築確認申請書と一緒に提出する書類が建築計画概要書です。建築計画概要書は概要書とも呼ばれます。敷地面積・建物の大きさ・高さ・配置図などが記載されており、その建物がどのような許可を受けたのかがわかるようになっています。
配置図には、都市計画道路の拡幅予定線、用途地域の境界線、道路現況線、敷地後退線などが記載されており、物件調査の重要な資料となります。
建築計画概要書はその後一般に公開され、建築確認がおりた物件の概要がわかる貴重な書類の役割を果たしています。不動産を調査する際には、まず、役所の建築指導課で建築計画概要書を取得しましょう。
２ 建築計画概要書の内容
実際に建築計画概要書に、なにが書かれているのでしょうか。。
①受付年月日と番号
②道路幅員や間口
③用途地域
④道路幅員による容積率制限
⑤加重平均による容積率
⑥「敷地面積」「建築面積」「延べ面積」
⑦「階数」
⑧特別な許可
⑨配置図
⑩建築確認の日付と番号
⑪検査済証交付の日付と番号
などをよく見て、違反建築の可能性はないか、建物の形状を現地や建物図面と照合します。
特に配置図では、主に次の点について確認しましょう。
■接道の長さ：実際に現地で計測して差異はないかを確認し、実測図や地積測量図と一致しているか
■道路：建築基準法上の道路や幅員を確認し、役所でのヒアリング内容や現地での幅員計測
■用途境：役所調査内容と確認
■隣地境界線からの距離：民法234条、235条に抵触しないかを確認
■汚水最終マス：下水道図面や現地と照合
■塀：現地と照合
さらに必要であれば、道路や隣接地との高低差、都市計画道路の拡幅予定線、外壁後退の距離、浄化槽の位置、擁壁などについて書かれている場合があります。
重要事項説明書を作成する場合には、このように取得した情報と現地を照らしあわせた上で作成します。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産調査の基礎となる「建築計画概要書」についての説明でした。
不動産仲介だと、「この物件の概要書取ってきて」と言われることも多いでしょう。これは契約書（重要事項証明書）に必要だからです。
申請通りに工事されていない場合や、検査済証を取得後に所有者が増改築したり、敷地の一部を売却することで違反建築物である可能性も頭の片隅に置いておくべきです。
物件の仲介を行うためには、土地利用の条件を的確に調査し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
