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この記事では、不動産取引に必要な「42条2項道路」の定義や考え方について解説しています。
道路の定義は不動産を売買する上で、その不動産の価値や活用方法を把握するためにも、早い段階で調査しておく必要があります。
買主が物件を探している段階で、「この不動産にはどのような建物が建てられるのか？」と考えるからです。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ 42条2項道路とは
（建築基準法第42条・43条／昭和25年11月23日施行）
幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家は建てられない。
法律で認められた道路に接していないと家は建てられません。
42条2項とは、道幅1.8m以上4m未満で建築基準法施行時に家が立ち並んでいた道で、一定条件のもと特定行政庁が指定した道路のことです。
建築基準法施行日の昭和25年11月23日以前から存在していた幅員が4m（または6ｍ）未満の道路、都市計画区域等の指定・変更等により建築基準法第3章（都市計画区域等における建築物の敷地、構造、建築設備及び用途）の規定が適用された時点で現に存在する道路のうち、現に建築物が建ち並んでいる幅員が4ｍ（または6ｍ）未満の道で、特定行政庁が指定したものです。
4m未満の道路のため、4m以上の道路になるように建築の際には敷地後退する必要があります。
接道義務についてはこちらも参考に↓↓
２ 建築基準法前からあった幅員が4m未満でセットバックが必要な道路
42条2項道路は、1950年（昭和25年）の建築基準法が定められる前からあった幅員が4m未満の道路のことです。
4m未満の道路に接している土地は、原則として建物の建築ができないのですが、救済措置としてすでに建物が建っていた場合は4m未満でも建築基準法上の道路として認められています。
「2項道路」または「みなし道路」と呼ばれます。
ただし、あくまでも救済措置のため、今から建物を再建築する場合は、幅員4m以上の道路となるように、敷地の一部を道路部分として負担しなければなりません。これを「セットバック」といいます。
セットバックした部分は、建物の敷地面積に入れることができず、建ぺい率や容積率の計算は、セットバック部分を除いた面積をもとに行います。セットバックした道路部分には建物だけでなく、門・塀も建築できません。
土地面積での不動産価値に比べて、実際に利用できる土地面積が小さくなる分、不動産価値は下がるため、より慎重な調査が必要です。道路の反対側が川や崖、線路などの場合、一方後退しなければならないのかも注意します。
セットバックのために道路中心線を定めたときは、道路上にそれを示す鋲（びょう）などが打たれていたり、セットバック済みの敷地には、それを示すプレートなどが設置されていることもあります。
また、幅員4m以上の42条2項道路もあります。調査している不動産と道路の対面に位置する不動産の両方がセットバック済みであれば、当然道路幅員は4mあるはずです。また、調査不動産の対面敷地が開発区域の場合、幅員6ｍなど開発指導要綱等により2項中心線から2m超の敷地を後退したことによって、既に4m以上あるケースもあります。そのため、現況幅員が4m以上あっても42条2項道路であればさらにセットバックが必要かどうかを必ず確認しなければなりません。
なお、現況の幅員が1.8m未満の道路を2項道路に指定する場合（いわゆる6項道路）は、建築審査会の同意が必要です。また、4m未満の道路で、将来的に4mの幅員が確保できない場合、2.7m以上の道路として緩和される特例（いわゆる3項道路）もあります。
２－１ 敷地（道路）後退の方法
セットバック（中心振り分け）：道路中心線から2mのラインまで後退します。
一方後退：対面側が崖・河川・線路などの場合は、片側のみ対面から4mのラインまで後退します。
道路の中心線を確定し、両側に同じ寸法をバック（セットでバック）することをセットバックと呼び、42条2項道路だけに使われる言葉です。
３ 役所で調査する方法
- 42条2項道路の道路後退の方法（セットバックなのか一方後退なのか）を確認。
- セットバックの参考となる「地積測量図」や「建築計画概要書」を入手。
- セットバックの場合は道路中心線の位置を確認し、一方後退の場合はどこから一方後退するのかを確認。
- 道路中心線の位置としては、①現況幅員の中心、②官民境界線を確定したそのラインの中心、③道路状の民地の筆の地番の中心、④民地地番境界、⑤役所が調査の上で判断したライン などがあり、道路ごとに違うのでしっかりと確認が。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産調査の基礎となる『42条2項道路』についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、土地利用の条件を的確に調査し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
