このブログは、まちづくりや都市計画、不動産の取引や投資に関して役立つ情報をつぶやくＯＳＳＡＮ（オッサン）のブログです。良かったらブックマークを活用いただき、業務や調べものの時に活用してくれると励みになります。
道路の定義は不動産を売買する上で、その不動産の価値や活用方法を把握するためにも、早い段階で調査しておく必要があります。
買主が物件を探している段階で、「この不動産にはどのような建物が建てられるのか？」と考えるからです。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
法律で認められた道路に接していないと家は建てられません。
（建築基準法第42条・43条／昭和25年11月23日施行）
幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家は建てられない。
不動産に接している道路の種類を調べるには、不動産会社に調べてもらうか役所に行って自分で調べます。
この記事では、不動産取引に必要な「42条1項4号道路」の定義や考え方について解説しています。
４２条道路の全般についてはコチラも参考に↓↓
１ 42条1項4号道路とは
42条1項4号とは、都市計画法で2年以内に事業が予定されている都市計画道路のことです。詳しくは次のとおりです。
- 道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市法または密集市街地整備法によって、事業計画のもと新しく造られる道路、もしくは既存の道路を変更（拡幅）する道路
- 一般的には、都市計画道路が事業決定され、都市計画施設に該当する敷地（将来、道路になる部分）が買収されると、その部分が42条1項4号道路になる
- 2年以内に事業の執行（工事）が予定されている道路とされているが、あくまでも予定のため、2年を超えて予定通りに道路工事が始まらなくても、指定が取り消されない限りその効力を有しているため、道路内の建築制限などは引き続き制限を受ける
- 42条1項4号道路の指定にあたっては、特定行政庁が道路事業者と協議した上で指定する
２ 窓口での調査
調査物件及び近隣の「建築計画概要書」を入手し、図面や記載されている道路の状況を確認します。
調査段階で、都市計画道路の「事業決定済かつ買収済」であることが判明した場合には、42条1項4号道路になっている可能性があると予想できます。
道路予定地（都市計画道路拡幅線・予定概略線・拡幅予想線）がわかるものとして「指定道路調書」や「拡幅予定線図」を入手できたらします。
ただし、買収後、42条1項4号道路として告示されていない場合、まだ建築基準法上の道路ではないことに注意が必要です。
このような場合、「現時点」で建築基準法上の道路かと聞けば、告示されていない以上そうではないという主旨の応答があります。
しかし、未接道の敷地だから建築は不可という意味ではありません。
42条1項4号道路指定の告示前にこの土地に家を建てる旨の建築確認を出したい場合には、建築の許可がおりるかどうかを聞いておくべきでしょう。
都市計画道路が、計画決定段階なのか事業決定段階なのかによって調査する項目が異なるため、注意が必要です。
３ 都市計画道路が【計画決定】段階の場合の調査項目
都市計画道路が【計画決定】のみの場合は、次の項目について調べます。
- 計画道路の名称・番号
- 計画幅員（路線全体の代表の幅員と調査物件の最寄りの幅員）
- 計画決定年月日・告示番号
- 建築制限（都市計画法第53条・54条）の確認と特例許可
- 事業決定の予定
- 事業化優先路線や見直し路線に該当するか
- 公拡法届出の対象となるか
３－１ 公拡法（公有地の拡大の推進に関する法律）とは
国や都道府県、市区町村など行政が、都市計画のある区域を優先的に取得できる法律です。市街化区域内の5,000㎡以上の敷地や、都市計画施設がかかる一定面積以上の敷地の該当区域部分において、行政が購入を検討します。
購入するかどうかの是非を確認するため、売主が売買契約締結前に役所への届出が必要となります。この届出対象面積は行政によって異なるため、その都度確認が必要です。届出の結果、行政の購入が決まると、該当敷地部分を測量し買収されます。
公園や河川などの都市計画のある部分についても同様です。
届け出をしない場合は、罰則規定があります。
４ 都市計画道路が【事業決定】段階の場合の調査項目
都市計画道路が【事業決定】されている場合は、次の項目について調べます。
- 計画道路の名称・番号
- 計画幅員（路線全体の代表の幅員と調査物件の最寄りの幅員）
- 事業決定年月日・告示番号
- 建築許可（都市計画法第65条）の確認
- 事業完了予定時期
- 具体的な進捗状況（測量・買収・工事などについて）
■まとめ
いかがでしたか？
不動産調査の基礎となる『42条1項4号道路』についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、土地利用の条件を的確に調査し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
