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不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
買主が物件を探している段階で、「この不動産にはどのような建物が建てられるのか？」と考えるからです。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の内容を説明するには「確認済証・検査済証・建築確認・完了検査」を理解しておくことは重要です。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ 確認済証・検査済証とは
家が完成するには、「建築確認」と「完了検査」という2つの大きな審査をクリアしなければなりません。その建物が、建築基準法などの法令に適合しているかどうかチェックするためです。そして、建物を建築するには、工事をする前に建築確認申請をする必要があります。
建築確認とは設計段階に、建築基準法の規定に適合しているかどうかチェックを受けることをいいます。
法令上問題ない設計図面を役所に申請しますが、このことを建築確認申請といい、提出書類は、建築確認申請書と呼ばれます。建築確認申請は、新築だけでなく、増築、改築、移転を含みます。
建築確認をクリアした証明として出されるのが確認済証です。確認済証は建築確認済証や建築確認通知書とも呼ばれます。建築確認が下りて、確認済証が交付されない限り、工事の着工ができません。
（確認済証）
建築確認申請書と一緒に提出する書類が建築計画概要書です。建築計画概要書は概要書とも呼ばれます。建築計画概要書の内容は、建築主・代理者・設計者・工事監理者・工事施工者の氏名や住所、敷地面積、床面積、構造、高さ、階数等の建物の概要や見取り図、配置図などの図面です。
建築主は、建物が完成したら4日以内に工事完了届を提出しなければなりません。そして、実物が建築確認をクリアした図面と全く同じかどうかのチェック（完了検査）を受けなければなりません。
完了検査をクリアした証明書として出されるのが検査済証です。
（検査済証）
木造3階建てや一定規模の鉄骨造、鉄筋コンクリート造などの建物は地域によって工事中に中間検査も受けなければなりません。中間検査をクリアした証明書として出されるのが中間検査合格証です。
これらの事務は、地方公共団体の建築主事が行いましたが、1998（平成10）年の建築基準法改正により、1999（平成11）年5月からは民間の指定確認検査機関でも行うことができるようになっています。
２ 確認済証と検査済証がなぜ必要なのか、その取得方法
家を売買する場合は、その家が違反建築物ではないことの証明になります。中古不動産売買の重要事項説明で、確認済証に記載されている「建築確認番号」とその「取得年月日」、検査済証に記載されている「検査済証番号」とその「取得年月日」が必要になります。
そのため、物件調査の際には建築確認番号・検査済証番号・取得年月日を取得する必要があります。
売主が、確認済証と検査済証を保有していれば確認することができますが、相当の年数が経過しているため、売主が確認済証や検査済証を紛失している場合も多いです。
また、そもそも建築確認は受けていても、完了検査自体受けていない物件も多々あります。このような物件には、検査済証がないため検査済証番号はありません。
建築確認番号や検査済証番号を知るためには大まかに2つの方法があります。
「建築計画概要書」と「台帳記載事項証明書」です。
まず、自治体の窓口で「建築計画概要書」を取得します。建築基準法では、建築行為の際に起こりうる周辺とのトラブル防止、違反建物の抑制などの観点から、建築計画概要書の閲覧制度が定められており、ほとんどの自治体で取得ができます。
（建築計画概要書の例）
建築計画概要書に記載されていない場合は、窓口で「台帳記載事項証明書」を取得します。台帳記載事項証明書とは、紛失した確認済証や検査済証の代わりに発行してくれる証明書で、確認済証と検査済証交付の記録が記載されています。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産調査の基礎となる「確認済証・検査済証・建築確認・完了検査」についての説明でした。
不動産仲介だと、「この物件の建築確認取ってきて」と言われることも多いでしょう。これは契約書（重要事項証明書）に必要だからです。
これらは確認済証と検査済証に記載されています。
確認済証とは、建物の工事に着手する前に、その計画が建築基準法に適合するかどうかを審査し（建築確認）、クリアした場合に交付される証明書です。したがって、その建物の計画内容を確認したものであり、実際の工事内容について適法に判断したものではありません。
検査済証は、工事完了後に実際に検査し、建築確認申請と同じ建物が建っていると判定された建物に交付される証明書です。
そのため、検査済証を取得していれば、建築確認申請通りの建物が建ったという1つの証明となります。
しかし、申請通りに工事されていない場合や、検査済証を取得後に所有者が増改築したり、敷地の一部を売却することで違反建築物である可能性も頭の片隅に置いておくべきです。
物件の仲介を行うためには、土地利用の条件を的確に調査し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
