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道路の定義は不動産を売買する上で、その不動産の価値や活用方法を把握するためにも、早い段階で調査しておく必要があります。
買主が物件を探している段階で、「この不動産にはどのような建物が建てられるのか？」と考えるからです。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
法律で認められた道路に接していないと家は建てられません。
（建築基準法第42条・43条／昭和25年11月23日施行）
幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家は建てられない
不動産が道路又は通路に接している場合の土地の利活用について、不動産会社に調べてもらうか役所に行って自分で調べます。
この記事では、不動産取引や調査に必要な「私道負担」について考え方や調査の方法について解説しています。
１ 私道負担とは
私道負担とは、土地の一部が私道の負担面積や負担割合、負担金のことです。
私道負担には、
- 土地の一部が私道になっていること
- 敷地に接している道路が私道で、利用するために負担が生ずること
の2つの意味があります。
ここでの私道は「その道路の所有者が誰か」によって判断します。その道路の所有者が国・都道府県・市区町村であれば公道、それ以外の一般の人（私人）であれば私道という形です。
■契約書や重説に出てくる「私道」にも意味が
一般的に不動産売買契約書や重要事項説明書で利用される「私道」とは、重要事項説明書の「敷地等と道路との関係」の項目での「私道」（建築基準法上の道路で、国・地方公共団体以外の私人が所有権を有している道路）のことを指します。
ここでの「私道」は、重要事項説明書の「私道に関する負担等に関する事項」の「私道」の意味であり、単に通行用（利用者が特定少数の場合も含む）の通路で私有のもの（建築基準法上の道路ではない道）も対象になります。
私道の所有の形はさまざまで、次のようなものがあります。
- 私道に接している土地の所有者が、道路の所有権を共有している。
- 私道に接している土地所有者が、道路の一部をそれぞれ所有（単有）している
- 住宅地を開発・分譲した不動産業者などの第三者が、道路の所有権を持っている
調査にあたっては、共有持分の割合、単有で持つ私道の面積、第三者所有の場合はその所有の経緯などを調査します。
１－１ 土地の一部が私道になっている場合
私道部分は、建物の敷地面積に参入できません。
例えば、330㎡のうち30㎡が道路であれば、建ぺい率や容積率の算定基礎となる面積（建物敷地面積、有効宅地面積）は300㎡となります。
１－２ 敷地に接している道路が私道で、利用するために負担が生ずる場合
私道の所有権を持たない者が、その私道を利用するにあたって、なんらかの負担を負うことがあります。例えば、通行料を支払うとか、その私道を利用して上水道や下水道、ガス管を引く場合は、道路所有者の承諾を得なければならず、掘削料や使用料を支払うことがあります。
２ 仲介担当者のための物件調査の実践アドバイス
私道に関する調査は、対象物件のみならず、隣地や道路の対面側の調査も必要です。
調査対象地の要約書や地積測量図、建物図面、建築計画概要書、位置指定図面、分譲時の区画図その他、取得できるものは全て取得してください。
例えば、今回の物件のように前面の位置指定道路には、隣地や対面側の敷地の一部が含まれているケースもあります。これらの私道所有者に対して、道路の通行や掘削の承諾を得なければならない場合もあります。
重要事項説明においては、これらの「対象不動産に含まれない私道」について、説明をしなければなりません。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産調査の基礎となる『私道負担』についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、土地利用の条件を的確に調査し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
