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【特集 不動産調査】「公道と私道の違い」とは?その考え方や許可・調査について解説!宅建・土地取引・投資のノウハウをわかりやすく解説!!

このブログは、まちづくりや都市計画、不動産の取引や投資に関して役立つ情報をつぶやくOSSAN(オッサン)のブログです。良かったらブックマークを活用いただき、業務や調べものの時に活用してくれると励みになります。

道路の定義は不動産を売買する上で、その不動産の価値や活用方法を把握するためにも、早い段階で調査しておく必要があります。

買主が物件を探している段階で、「この不動産にはどのような建物が建てられるのか?」と考えるからです。

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不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。

建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。

それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。

法律で認められた道路に接していないと家は建てられません。

 

建築基準法第42条・43条/昭和25年11月23日施行)

幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家は建てられない

 

不動産が道路又は通路に接している場合の土地の利活用について、不動産会社に調べてもらうか役所に行って自分で調べます。

この記事では、不動産取引に必要な「公道と私道の違い」について考え方や許可・調査について解説しています。

 

 

 

 

1 公道とは

公道という言葉は、法律で定義された言葉ではなく、明確に定義することができません。よって、使われ方や解釈が様々あります。

 

多くは「道路の所有者が誰か」によって判断され、道路の所有者が国・都道府県・市区町村であれば公道、それ以外の一般の人(私人)であれば私道という形です。

 

しかし、国道・都道府県道・市区町村道の土地の一部分の所有者が私人であることがあります。また、開発業者が宅地造成を行うためにつくった道路が、所有者が開発業者にも関わらず、市区町村道の認定を受けていることもあります。

 

そのため、「道路の所有者が誰か」によって判断するだけでなく、「道路を管理しているのは誰か」によって判断されるときもあります。国・都道府県・市区町村が管理している道路は公道とされますが、この解釈も統一ではありません。

 

道路(接道義務)は、不動産売買するうえで一番重要な点です。物件調査、契約書、重要事項説明書があいまいではいけません。

 

建築基準法上の道路について詳しくは「42条の建築基準法上の道路と接道義務、調査方法についてわかりやすくまとめた」で説明していますので、ご覧ください。

ossan358.hatenablog.com

 

 

 

2 役所の公道と私道は解釈が違うことも

不動産の主要団体では、原則として登記簿上の所有者により次のとおり判断されています。

 

【公道】

建築基準法上の道路で、国・地方公共団体が所有権を有しており、かつ維持・管理責任を負っている道路

 

【私道】

建築基準法上の道路で、国・地方公共団体以外の私人が所有権を有している道路

 

そのため、国や地方公共団体が維持・管理している道路であっても、所有者が国でも地方公共団体でもない場合は、私道とされています。

 

通路(建築基準法上の道路に該当しない道)は、公道でも私道でもありません。

 

特に注意が必要なのは、これらは契約書・重要事項説明書の定義で、役所でいう「公道」とは解釈が違うことがあります。

役所が「公道」と言ったから、公道というわけではありません。

重要事項説明書に記載するにあたっては注意が必要です。

 

 

 

■まとめ

いかがでしたか?

不動産調査の基礎となる『公道と私道の違い』についての説明でした。

物件の仲介を行うためには、土地利用の条件を的確に調査し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。

物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。

調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。

少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。

不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。