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道路の定義は不動産を売買する上で、その不動産の価値や活用方法を把握するためにも、早い段階で調査しておく必要があります。
買主が物件を探している段階で、「この不動産にはどのような建物が建てられるのか？」と考えるからです。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
法律で認められた道路に接していないと家は建てられません。
（建築基準法第42条・43条／昭和25年11月23日施行）
幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家は建てられない
不動産が道路又は通路に接している場合の土地の利活用について、不動産会社に調べてもらうか役所に行って自分で調べます。
この記事では、不動産取引や調査に必要な「囲繞地通行権」について考え方や調査の方法について解説しています。
１ 囲繞地通行権（いにょうちつうこうけん）とは
（民法第210条）
1 他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。
2 池沼、河川、水路若しくは海を通らなければ公道に至ることができないとき、または崖があって土地と公道とに著しい高低差があるときも、前項と同様とする。
囲繞地通行権とは、人が通行するための通路をつくる権利のことです。
道路に接していない土地の所有者が、人の通行を目的として、道路と連絡するために、その土地を囲んでいる他の土地（囲繞地）に通路をつくることができる権利を、囲繞地通行権といいます。
民法中の「公道」とは、一般的に通行できるという意味で私道も含まれています。
これは民法で認められた権利です。最初から公道に接していない土地について定められたもので、囲繞地の所有者は通行を拒否することはできません。
通常、自分の土地は自分が自由に用いることができ、隣の土地には手出しできないのが所有権の原則です。
しかし、土地の使い方が隣の土地に深刻な影響を及ぼす場合もあります。隣接する土地では、最小限度内で所有権の行使を制限し、互いに譲り合って土地利用を調整しようという考えです。
民法上の法律用語で「相隣関係」といいます
通路は既にあるものの、幅が狭く、土地利用に著しい支障がある場合も、囲繞地通行権の考え方を拡大解釈して、通路開設を認められます。
２ 通路の位置および幅
通行する権利があるといっても、囲まれている土地のどこでも自由というわけではなく、囲繞地の中で通行による支障がもっとも少ない位置で、かつ必要最小限の範囲になります。
通行権者（通行する権利を持っている人）は、通行料を支払う義務があります。
通路の幅は、袋地および囲繞地の状況や社会経済的観点から決められます。
建物を建築するためには幅員4m以上の建築基準法の道路に2m以上接することが必要（接道義務）であり、この要件を満たすためには、最低でも2m幅の通路がなければなりません。
しかし、裁判の判例は必ずしもそこまでの幅を認めていません。
裁判で、囲繞地通行権が認められているケースの多くは、すでに袋地に建物が建っていて既存の通路があり、その通行の可否を問う内容です。
認められる道路の幅は、すでにある通路の幅を現状追認的に認める場合が多いです。
このような事情をふまえ、調査における現実的対応としては、建築基準法の要件を満たす通路の開設は困難と考えるのが妥当です。
３ 分筆によって生じた袋地
分筆によって生じた袋地（旗竿地・敷延・路地状敷地）については、分筆された元の土地しか通行できません。
全体の土地はもともと公道に接していたわけで、分筆された土地が公道に接しないのは、分筆自体が原因です。そのため、元の土地以外の土地にまで、通路をつくる負担をかけるのは妥当ではありません。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産調査の基礎となる『囲繞地通行権』についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、土地利用の条件を的確に調査し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
