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道路の定義は不動産を売買する上で、その不動産の価値や活用方法を把握するためにも、早い段階で調査しておく必要があります。
買主が物件を探している段階で、「この不動産にはどのような建物が建てられるのか？」と考えるからです。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
法律で認められた道路に接していないと家は建てられません。
（建築基準法第42条・43条／昭和25年11月23日施行）
幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家は建てられない
不動産が道路又は通路に接している場合の土地の利活用について、不動産会社に調べてもらうか役所に行って自分で調べます。
この記事では、不動産取引に必要な「大規模物件の接道条件」について考え方や許可・調査について解説しています。
１ 大規模物件の接道要件
一般的に、建築基準法上の道路に、2ｍ以上接道していれば建物を建築することができます（接道義務）。
接道要件について詳しくはコチラで説明していますので、ご覧ください。
ただし、建物の規模や種類、敷地の形状によっては、これよりも厳しい規定が設けられている場合があるため、慎重に調査が必要です。
特に、大規模建築物等の敷地については、建築基準法第43条3項に基づき、地方公共団体の条例で必要な制限を加えることが可能だからです。
（建築基準法第43条3項）
地方公共団体は、特殊建築物、階数が3以上である建築物、政令で定める窓その他の開口部を有しない居室を有する建築物、または延べ面積（同一敷地内に2以上の建築物がある場合においては、その延べ面積の合計。…）が1,000㎡を超える建築物の敷地が接しなければならない道路の幅員、その敷地が道路に接する部分の長さ、その他その敷地または建築物と道路との関係についてこれらの建築物の用途または規模の特殊性により、前項の規定によっては避難または通行の安全の目的を充分に達し難いと認める場合においては、条例で、必要な制限を付加することができる。
大規模建築物とは具体的に次に掲げるものを指します。
- 特殊建築物
- 3階建て以上の建築物
- 延床面積が1,000㎡を超える大規模建築物
それぞれについて、概要をみてみます。
２ 特殊建築物とは
特殊建築物とは、不特定多数の人が利用する特殊な用途を持つ建築物のことをいいます。
（建築基準法第2条2項）
特殊建築物：学校、体育館、病院、劇場、観覧場、集会場、展示場、百貨店、市場、ダンスホール、遊技場、公衆浴場、旅館、共同住宅、寄宿舎、下宿、工場、倉庫、自動車車庫、危険物の貯蔵場、と畜場、火葬場、汚物処理場その他これらに類する用途に供する建築物をいう。
マンションの建築計画概要書では、建物の用途が「共同住宅」となっており、マンションは特殊建築物です。一方、長屋は建築基準法上の特殊建築物ではありません。長屋とは、マンションと異なり、共用部分のエントランスや廊下や階段がない建物を指し、連棟住宅（テラスハウス）とも呼ばれます。
条例において、適用される特殊建築物の範囲が示されており確認が必要です。マンションにおける物件調査では、そのマンションが条例の各規定の適用（制限）を受けるのかどうか、また既存の建物が遵守して建てられているかどうかを調査します。
３ 大規模建築物とは
大規模建築物とは、建築基準法第6条1項2号と3号で定めている次のどれか1つに該当した一定規模の建築物をいいます。
（建築基準法第6条1項2号）
木造の建築物で、3以上の階数を有し、または延べ面積が500㎡、高さが13mもしくは軒の高さが9mを超えるもの
（建築基準法第6条1項3号）
木造以外の建築物で、2以上の階数を有し、または延べ面積が200㎡を超えるもの
例えば、鉄骨鉄筋コンクリート造の2階建ての建物であっても、建築基準法上では大規模建築物となります。
例えば、東京都内の延面積1,000㎡超のマンションは、特殊建築物であると同時に大規模建築物にも該当します。そのため、建築安全条例の規定（第10条の3と第4条及び第4条2項）を全て守らなければなりません。
延床面積3,000㎡かつ高さ15ｍを超えるマンションの場合には、幅員6ｍ以上の道路に、10ｍ以上接する必要があります。既に建っている既存の建物（中古マンション）がこれらの規定を満たしていない場合には、違反建築物か既存不適格物件の可能性があり、原則として、再建築の際は同規模の建物が建てられないということになります。
４ 重要事項説明の方法
特殊建築物や大規模建築物だけでなく、旗竿地（路地状敷地における路地状部分の長さとその幅員との関係）も地方公共団体の条例によって制限が付け加えられていることがあります。
これらの条例による制限がある場合は、重要事項説明書に記載し、その内容を説明する必要があります。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産調査の基礎となる『大規模物件の接道条件』についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、土地利用の条件を的確に調査し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
