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【特集 不動産調査】「旗竿地(袋地・路地状敷地・敷延)」とは?その考え方や価格が安さについて解説!宅建・土地取引・投資のノウハウをわかりやすく解説!!

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道路の定義は不動産を売買する上で、その不動産の価値や活用方法を把握するためにも、早い段階で調査しておく必要があります。

買主が物件を探している段階で、「この不動産にはどのような建物が建てられるのか?」と考えるからです。


不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。

建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。

それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。

法律で認められた道路に接していないと家は建てられません。

 

建築基準法第42条・43条/昭和25年11月23日施行)

幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家は建てられない

旗竿地を建て替える方法は?再建築不可物件の注意点や売却方法を解説! | 訳あり物件買取ナビ by Alba Link

不動産が道路又は通路に接している場合の土地の利活用について、不動産会社に調べてもらうか役所に行って自分で調べます。

この記事では、不動産取引に必要な「旗竿地(袋地・路地状敷地・敷延)」について考え方や価格の安さについて解説しています。

 

 

 

 

1 旗竿(はたざお)地とは

道路から奥まったところに位置し、細長い路地状部分(敷地延長・専用通路)で道路に接する土地で、土地の形状が旗竿の形をしていることから旗竿地と呼ばれています。

袋地、路地状敷地、専通、敷地延長の土地、旗竿状の土地など呼び方は様々です。

 

接道義務としてこのような土地は、建築基準法上の道路に「2m以上接道」していれば、建物を建築できます。

 

ただし、建物の規模や種類、敷地の形状によっては、さらに厳しい規定が設けられている場合がありますが、まさに旗竿地はこれにあたります。

ある自治体の例

旗竿地は、路地状(専用通路)部分の長さと幅が、条例で制限されます。路地状部分の長さに応じて、一定長さ以上の幅員を確保するようほとんどの条例で指導されています。

旗竿地の路地状部分の面積は、建ぺい率と容積率に算入することができます。

ほとんどの旗竿地の規定は、自治体ごとの条例で定められていますので、条例を確認しなければなりません。

 

 

 

2 なぜ旗竿地ができる?

多くの不動産会社は、需要にあわせ適当な面性に土地を割って販売しようと考えます。実は、土地を分けて販売すると、そのままで売るよりも利益が出ることの方が多いのです。

これは、資金にあわせ手ごろな土地を探している人の方が、広い土地を探している人より圧倒的に数が多いため、需要と供給によって利益を上乗せして売却することができるからです。

広いままだと一般の消費者が購入するにはそれなりの資金が必要となるため売れにくくなります。

 

そこで、

旗竿地土地を2分割するとき、間口が広い (道路に面している部分が広い)横長の土地であれば、きれいに2分割することができます。

均等な分割例

旗竿の分割例

しかし、間口が狭い土地(縦長の土地)を2分割する場合、きれいに分割することができません。宅地部分としては、なるべく正方形に近い方が活用もしやすく土地の価値も高くなります。

そのため、縦に割っても、奥の土地が道路に接していなければ建物を建てられないため、形状が旗竿地になってしまいます。

もちろん、前面のきれいな整形地の方が、価格は高くなります。

土地の形状による価格例

 

 

 

3 旗竿地が安い理由

旗竿地が形のきれいな整形地に比べて、価格が安くなる理由は次の通りです。

逆にこのような理由を好むユーザーもいます。

 

  • 周りが建物に囲まれ、日当たりや風通しが悪い
  • 路地状(専用通路)部分の用途は、ほぼ駐車場に限られる(路地状の部分の固定資産税が安くなる場合もあります)
  • 縦列駐車になる
  • 路地状部分の幅が狭い場合、車を置くと人の通行が難しくなる
  • 路地状部分の幅が狭い場合、建築費用が多くかかる
  • 隣地から丸見えになることもあり、プライバシーに気をつかう

 

路地状部分(専用通路)を駐車場にする場合、軽自動車の車幅で1.48m、乗用車の車幅で1.7〜1.8mは必要になります。

乗用車を駐車しつつ、スムーズに人が通行できるようにするには場合、路地状部分の幅が、最低3m程度は必要でしょう。

 

 

 

■まとめ

いかがでしたか?

不動産調査の基礎となる『旗竿地(袋地・路地状敷地・敷延)』についての説明でした。

物件の仲介を行うためには、土地利用の条件を的確に調査し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。

物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。

調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。

少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。

不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。