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道路の定義は不動産を売買する上で、その不動産の価値や活用方法を把握するためにも、早い段階で調査しておく必要があります。
買主が物件を探している段階で、「この不動産にはどのような建物が建てられるのか？」と考えるからです。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
法律で認められた道路に接していないと家は建てられません。
（建築基準法第42条・43条／昭和25年11月23日施行）
幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家は建てられない
不動産に接している道路の種類を調べるには、不動産会社に調べてもらうか役所に行って自分で調べます。
この記事では、不動産取引に必要な「42条4項道路」の定義や考え方について解説しています。
１ 42条4項道路とは
42条4項道路とは、6m区域内で、特定行政庁の指定を受けた幅員6m未満で4m以上の道路のことです。
１－１ 最低幅員6mの区域だが難しい場合は4m以上もある
42条4項道路は6m区域（6m道路指定区域）内の取扱いのため、まず6m区域について理解する必要があります。
6m区域は法律で定義された用語ではなく、通称で6m区域内の道路は幅員4mではなく6mが最低基準となり、幅員が6m以上でなければ建築基準法上の道路とは認められません。
6m区域の規定は、建築基準法第42条1項の道路の定義の条文中にあります。
（建築基準法第42条）
この章の規定において「道路」とは、次の各号の一に該当する幅員4m（特定行政庁が、その地方の気候もしくは風土の特殊性、または土地の状況により必要と認めて、都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、6m。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。
地方の気候、風土の特殊性、土地の状況により必要に応じて6m区域に指定されます。
例えば、積雪が多い地域では、除雪のために幅員を広くしなければならない理由で、また細々とした分譲開発を防ぎ、整然とした街並みをつくるためにも定められます。
ただ、幅員6mが最低基準になると現実的に厳しい部分があるため、次の場合は6m未満であっても建築基準法上の道路（これが42条4項道路）として認められます。
- 避難・通行上支障がないと認められる幅員4m以上の道路で、特定行政庁の指定をうけた道路
- 地区計画等に適合する幅員4m以上の道路で、特定行政庁の指定をうけた道路
- 6m区域指定時に建築基準法上の道路とされていた道路（幅員にかかわらず）
ただし、そもそも6m区域の実際の指定例はほとんどないため（大半は「幅員4m以上」のまま）、4項道路の指定はあまり見かけません。
調査方法について詳しくは「42条の建築基準法上の道路と接道義務、調査方法についてわかりやすくまとめた」で説明していますので、ご覧ください。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産調査の基礎となる『42条4項道路』についての説明でした。
接道義務は、都市計画区域および準都市計画区域内でのみ適用されるため、都市計画区域外では適用されません。田舎で、道路に接していない家が見かけられるのはこちらの理由によります。
物件の仲介を行うためには、土地利用の条件を的確に調査し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
