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道路の定義は不動産を売買する上で、その不動産の価値や活用方法を把握するためにも、早い段階で調査しておく必要があります。
買主が物件を探している段階で、「この不動産にはどのような建物が建てられるのか？」と考えるからです。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
法律で認められた道路に接していないと家は建てられません。
（建築基準法第42条・43条／昭和25年11月23日施行）
幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家は建てられない
不動産が道路又は通路に接している場合の土地の利活用について、不動産会社に調べてもらうか役所に行って自分で調べます。
この記事では、不動産取引に必要な「道路と通路」の考え方や許可・調査について解説しています。
１ 通路とは（建築基準法の道路に該当しない道）
建築基準法の道路をまとめると次のようになります。
【4m以上】
42条1項1号：国・都道府県・市町村等が管理しており、路線認定を受けている道路（道路法上の道路）
42条1項2号：都市計画法等による道路（開発道路）
42条1項3号：基準日（建築基準法施行時の昭和25年11月23日）にすでにあった道路（既存道路）
42条1項4号：2年以内にできる予定の道路（計画道路）
42条1項5号：基準日（建築基準法施行時の昭和25年11月23日）以降に私人がつくった道路で、位置指定を受けた道路（位置指定道路）
【4m未満】
42条2項：基準日（建築基準法施行時の昭和25年11月23日）にすでにあった道路に家が立ち並んでおり、4mに後退可能な道路（2項道路）
42条3項：基準日（建築基準法施行時の昭和25年11月23日）にすでにあった道路に家が立ち並んでおり、4mに後退不可能な道路（水平距離指定道路）
42条6項：基準日（建築基準法施行時の昭和25年11月23日）にすでにあった道路に家が立ち並んでおり、4mに後退可能な幅員1.8m未満の道路（6項道路）
【6m以上】
42条4項：特定行政庁が指定した幅員6m未満の道路（4項道路）
42条5項：6m区域指定時に幅員4m未満だった道路（5項道路）
【基準法上道路以】
43条但し書き、単なる通路など（通路）
見た目は道路で現状は道路として利用されていても、建築基準法の道路と認められないものがあります。つまり単なる通路の扱いになります。
建築基準法とは、人間が住む建物を建てる際の基準を定める法律であり、建築基準法の道路は、そこに住む人間にとって安全な通行や避難ができる基準となっている道路です。
建築基準法の道路に該当しない道として、農道、林道、里道（公図が作成されたときに道だった土地）、（河川や海岸の）堤防道路、港湾施設道路（港湾内の道路）があげられます。これらの道は、たいてい国・都道府県・市町村などが管理していますが、路線認定を受けていません。路線認定を受けている場合は42条1項1号道路です。
また、基準日（建築基準法施行時の昭和25年11月23日）以降に私人（公的な地位や立場を持たない一個人、一般人）がつくった幅員4m以上の道で、道路位置指定を受けてない道（受けている場合は42条1項5号道路）や、幅員4m未満の道で、基準日のときに家が立ち並んでいなかった道（家が立ち並んでいた場合で、かつ特定行政庁の指定を受けている場合は42条2項道路）、基準日以降に私人がつくった幅員4m未満の道などがあります。
建築基準法の道路に該当しない道は、建築基準法上の道路とは異なり、原則として増改築や再建築不可ですが、建築審査会の許可を受けることで建築を認められることがある道（43条但し書き）の可能性もあります。
調査段階において、道路に見えてもこのような「単なる通路」の場合、特に注意が必要です。
建築基準法の道路については、コチラも参考に↓↓
■まとめ
いかがでしたか？
不動産調査の基礎となる『道路と通路の違い』についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、土地利用の条件を的確に調査し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
