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道路の定義は不動産を売買する上で、その不動産の価値や活用方法を把握するためにも、早い段階で調査しておく必要があります。
買主が物件を探している段階で、「この不動産にはどのような建物が建てられるのか？」と考えるからです。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
法律で認められた道路に接していないと家は建てられません。
（建築基準法第42条・43条／昭和25年11月23日施行）
幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家は建てられない
不動産が水路に接している場合の土地の利活用について、不動産会社に調べてもらうか役所に行って自分で調べます。
この記事では、不動産取引に必要な「水路に接している土地の利活用」の考え方や許可・調査について解説しています。
１ 水路がある場合の注意点
土地（物件）と道路との間に「水（川や水路など）」が流れている場合や公図上で道路と敷地との間に「水」という記載がある場合は、調査において特に注意が必要です。
この「水」の部分が建築基準法上の道路になるのか、つまり接道義務（幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家は建てられない）を満たすかどうかで、建築の可否が決まります。
「水」の部分は、一般的に行政が管理しているため、「水の部分は建築基準法上の道路ではない」と役所から判断されると、その物件は未接道になってしまいます。
建物敷地と道路の間に水路がある場合は、出入りのための橋などを架けることで、接道義務を満たすとすることができる場合があります。このための水路上を横断するときは、市町村に水路の占用許可を申請しなければなりません。
水路占有すると接道義務を満たすかどうかの判断は自治体によって異なります。
また、水路の占用料が必要となり、市町村によって料金が異なります。
また、既存の宅地や開発業者によっては、無許可で橋を架けているケースも多く、調査時点で申請がされているか注意が必要です。
（2015年7月23日京都新聞の記事より）
無許可橋、京都市内に３２００カ所 占用料徴収強化、全廃図る
京都市は23日、市内の小規模河川や水路に、無許可で架けられた橋が約3200カ所あることを明らかにした。許可を受けている橋の1.8倍で、市に支払う占用料も納めていない。市は、設置者に許可を得るよう働きかけ、今後6年間で無許可橋をなくす方針。
無許可橋は、住民や店舗などの所有者が、家や駐車場への出入り口を確保するために設けているケースが大半で、長さ3m 以下が多い。本来、架橋の際には、市の許可と占用料 （ 1㎡当たり年間750円 ）が必要という。許可を受けている市民から「不公平だ」との不満が多く寄せられ、市は徴収強化を決定した。無許可橋の全廃を目指す取り組みは、政令市で初めてという。
無許可橋が多い理由について市建設局は、「そもそも許可や料金が必要だと知らない市民が多い」とみる。【省略】架橋されていた約4900カ所のうち許可を受けていたのは約1700カ所だった。
２ 水路の調査方法
まず、物件に接している「水」の部分が、建築基準法上の道路に含まれるのか役所の判断を依頼します。
そして、水路占用の調査をする場合には、次の内容を担当窓口で確認します。
- 現在所有している不動産は、水路占用許可（時期・許可対象者・内容[通行、配管引き込みなど]・使用料など）を取って、建物を建築しているかどうか
- 売却後、第三者となる買主へ水路占用の許可内容を承継できるか、また新たに許可取得の必要があるかどうか、その具体的な手続き方法など
- 再建築時の条件（建物の規模や用途の制限、橋の再築造・使用料など）がないか
について聞き取りします。
３ 開渠と暗渠
水路には、ふたなどで覆われていない水路（開渠）と、地下に埋設されたり、ふたで覆われた水路（暗渠）があります。
暗渠の場合は、現地で水路なのかどうかわかりにくいことがあります。
水路（開渠）は、原則として建築基準法の道路の幅員に含みませんが、暗渠となって道路と一体的に管理されている場合は、通行部分として幅員の一部とするのが一般的です。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産調査の基礎となる『水路に接している土地の利活用』についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、土地利用の条件を的確に調査し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
