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道路の定義は不動産を売買する上で、その不動産の価値や活用方法を把握するためにも、早い段階で調査しておく必要があります。
買主が物件を探している段階で、「この不動産にはどのような建物が建てられるのか？」と考えるからです。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
法律で認められた道路に接していないと家は建てられません。
（建築基準法第42条・43条／昭和25年11月23日施行）
幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家は建てられない
不動産に接している道路の種類を調べるには、不動産会社に調べてもらうか役所に行って自分で調べます。
この記事では、不動産取引に必要な「43条但し書き(43条2項2号)」の定義や考え方について解説しています。
１ 43条但し書き(43条2項2号)とは
43条但し書き(43条2項2号)とは、建築基準法上の道路とは異なり、原則として増改築や再建築不可ですが、建築審査会の許可を受けること等により建築を認められることがある道のことです。
道路ではないため通路と呼ばれていることが多いです。
この場合、一度許可を受ければ将来も建築できるという訳ではなく、建築の度に建築審査会の許可を得なければなりません。
そのため、結論はあくまでも建築審査会に諮らないとわかりません。
２ 調査する場合
自治体の窓口などで調査する場合は、次のような内容で実施します。
- 「公図」「地積測量図」などを見せながら、現況について説明します。
- 同じ道沿いで、これまでに43条但し書き通路の許可を得た建築物があるかどうか確認します。
- 調査している物件が43条但し書き許可を受けられる見込みがあるか、またはどんな条件をクリアすれば受けられる見込みが出てくるのか確認を取ります。
- また、どのような手続を経て許可を取り、建築できるのかの流れについて、それぞれの市町村によって異なることもあるため確認します。
３ 43条但し書きは建物に対して許可
（建築基準法第43条）
建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第44条第1項を除き、以下同じ。）に2m以上接しなければならない。
（抜粋）
ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物、その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて、建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。
※2018年改正により「ただし、」以降は現在の第43条2項2号
建築基準法第43条但し書きは、接道要件を満たさない土地に対して特例を定めたものです。
但し書きは、建築基準法上の道路に接していなくても、基準に適合し安全が確保できれば建築できるという特例を定めたものです。そのため、「43条但し書き通路」「43条但し書き道路」「43条2項2号」と呼ばれます。
「国土交通省令で定める基準に適合」の基準は、建築基準法施行規則第10条の3第4項に定めがあり、次のとおりです。
-
その敷地の周囲に公園・緑地・広場等の広い空地があること
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その敷地が、農道その他これに類する公共用の道（幅員4m以上のものに限る）に2m以上接すること（農道、河川管理道路、港湾施設道路など）
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その敷地が、建築物の用途・規模・位置および構造に応じて、避難や通行の安全の十分な幅員を持つ通路で、道路に通じるものに有効に接すること
ここから大きく「道路はないけど周囲に広い空き地がある」と「道路みたいなのはあるけど、建築基準法上の道路に該当しない（道路状空地）」の2つに分けることができますが、ほとんどのケースは後者となっています。
このように、43条但し書きは、現況が道路のように見えても建築基準法上の道路ではなく、建築審査会に認められなければ家を建てることができない通路なのです。建築審査会ということは、特定行政庁に許可を得るということになります。
つまり、あなたの不動産が、43条但し書きにしか接していないと言われると、建築基準法上の道路に接していないということになるため、そもそも家は建てられないという土地ということになります。
ただし、特例として今回その土地に家を建てることを許可しているだけで、それが永続性のものではなく、建築のたびに許可を得なければならないため、将来再建築できないケースがあるということは念頭に置いておかなければなりません。
そのため、一般的に建築基準法上の道路に接している不動産より価値が落ちることになるため、銀行によっては住宅ローンの利用を拒否するところもあります。
但し書き通路は1件ごとに指導が異なりますし、役所（特定行政庁）が建築を許可するかどうかは、申請してみなければわかりません。ですが、これではあまりにも不透明なので、前もって許可基準（一括同意基準・包括同意基準）を定めておき、該当する場合は原則として認められることとなっています。
あなたの不動産が43条但し書き通路に接している場合は、特定行政庁の「建築基準法第43条第1項但し書きに係る一括同意基準（包括同意基準）」を確認するとよいでしょう。
４ 「認定制度」について
（建築基準法第43条2項1号）
避難及び通行の安全上必要な国土交通省令で定める基準（※1）に適合する幅員4m以上の道（建築基準法に定める道路以外の道）に2m以上接している建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途および規模に関し国土交通省令で定める基準（※2）に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるものについては、接道規制を適用しない
※1 避難及び通行の安全上必要な道の基準とは、農道等で公共の用に供する道であり、一定の舗装がなされている、あるいは、通路等のうち位置指定道路の基準に適合する道で、道の関係権利者および道を位置指定道路の基準に適合するよう管理する者の承諾（使用合意）が得られていること。
※2 利用者が少数である建築物の用途および規模に関する基準とは、当該通路等に発生する交通量を制限する観点から、延べ面積200㎡以内の一戸建ての住宅とすること。
2018年に建築基準法の一部が改正され、これまで特例許可の実績の蓄積があるもの（上記「一括同意基準（包括同意基準）」等）の一部について、あらかじめ特定行政庁にて定めた基準に適合すれば、建築審査会の許可を不要とする（認定制度）こととなりました。
なお、2018年前まで、建築基準法第43条本文にあった「ただし、」以降の文言（いわゆるこの項目でいう「但し書き」）については、同法第43条第2項第2号にスライド（項ずれ）して引き続き定められています。
調査方法について詳しくは「42条の建築基準法上の道路と接道義務、調査方法についてわかりやすくまとめた」で説明していますので、ご覧ください。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産調査の基礎となる『43条但し書き(43条2項2号)』についての説明でした。
接道義務は、都市計画区域および準都市計画区域内でのみ適用されるため、都市計画区域外では適用されません。田舎で、道路に接していない家が見かけられるのはこちらの理由によります。
物件の仲介を行うためには、土地利用の条件を的確に調査し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
