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こんかいは建築基準法第59条の2（総合設計制度）についてです。
「総合設計制度」とは一定規模以上の敷地に一定割合の「公開空地」を確保することで、市街地の環境の整備改善がなされる場合、“公開空地を設けることに対するボーナス”として「容積率・絶対高さ制限・斜線制限を緩和する」という制度です。これらを詳細に理解するには、経験と知識が必要です。
しかしながら、どのような規定があるのか概要を理解しておけば、そのような物件に巡り合ったときに気づきが生まれます。
これが重要なのです。
内容を理解しておかないと、買主からの「このような用途や大きさの建築はできるの？」との質問に正確に答えることができません。
不動産取引や建築設計において都市計画や建築基準法の制限を説明する際には正しい根拠とその内容を正確に買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ 建築基準法における重要事項説明事項とは？
重要事項説明では、宅建業法施行令第３条第１項第２号に掲げる内容を説明する必要があります。
宅建業法施行令第３条第１項第２号（重要事項説明：建築基準法）
二 建築基準法第39条第2項、第43条、第43条の2、第44条第1項、第45条第1項、第47条、第48条第1項から第14項まで（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第49条（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第49条の2（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第50条（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第52条第1項から第14項まで、第53条第1項から第8項まで、第53条の2第1項から第3項まで、第54条、第55条第1項から第3項まで、第56条、第56条の2、第57条の2第3項、第57条の4第1項、第57条の5、第58条、第59条第1項及び第2項、第59条の2第1項、第60条第1項及び第2項、第60条の2第1項、第2項、第3項（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）及び第6項、第60条の2の2第1項から第3項まで及び第4項（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第60条の3第1項、第2項及び第3項（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第61条、第67条第1項及び第3項から第7項まで、第68条第1項から第4項まで、第68条の2第1項及び第5項（これらの規定を同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第68条の9、第75条、第75条の2第5項、第76条の3第5項、第86条第1項から第4項まで、第86条の2第1項から第3項まで並びに第86条の8第1項及び第3項
「エッ」と思うぐらい多いですが、このうち都市計画や建築基準法に基づく指定や認可状況、条例などを調査し、該当する事項を説明することになります。
調査方法としては、都市計画課（法）や建築指導課（法）などを担当する窓口にて確認することとなります。
くれぐれも「どれが対象ですか？」などの尋ね方はやめましょう！
対象となる窓口にて確認して内容を理解し、説明が必要な事項を洗い出して整理するのが資格者の責務です。「役所がいったから。」では役割を果たしていません。
２ 総合設計制度とは
（敷地内に広い空地を有する建築物の容積率等の特例）
第59条の2 その敷地内に政令で定める空地を有し、かつ、その敷地面積が政令で定める規模以上である建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がなく、かつ、その建蔽率、容積率及び各部分の高さについて総合的な配慮がなされていることにより市街地の環境の整備改善に資すると認めて許可したものの容積率又は各部分の高さは、その許可の範囲内において、第52条第1項から第9項まで、第55条第1項、第56条又は第57条の2第6項の規定による限度を超えるものとすることができる。
２ 第44条第2項の規定は、前項の規定による許可をする場合に準用する。
総合設計制度は、一定規模以上の敷地面積や、一定割合以上の空地を有する建築計画について、公共的な空地空間の確保による市街地環境の整備改善などを図ることを目的としています。
公開空地として認められるためには、敷地内でありながらオープンであること、すなわち塀などで区切らずに、一般に開放され自由に利用できることが必要です。
「敷地内に広い空地を有する建築物の容積率等の特例」ともいい、公開空地を設けることに対するボーナスとして容積率・絶対高さ制限・斜線制限を緩和され、特定行政庁（市町村長もしくは都道府県知事）が建築審査会の同意を得て許可します。
行政としては、都市計画の観点で緑化整備や空地の確保等が進むこととなり、建築主側は大きな建物が建てられるため、双方にメリットがあります。
土地取引における重要事項説明のうち、建築基準法第59条の２第１項については、「敷地内に”政令”で定める空地」と「敷地面積が”政令”で定める規模以上」の建築物であることが必要です。
その上で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がなく、かつ、建蔽率・容積率・建築物の高さに関して総合的な配慮が差なれていることにより市街地の環境の整備改善に資すると認めて許可した場合には、容積率と高さについては、許可の範囲内で緩和（法定限度を超える）することができるものです。
ちなみに、総合設計制度と総合的設計制度は異なるため注意が必要です。
総合設計制度の具体的基準や緩和の考え方については、各特定行政庁が定めていますので、総合設計制度の規則等については、各行政庁に確認してください。
３ まとめ
いかがでしたか？
総合設計制度についは、特にこの制度を活用して建築している物件を扱う場合は注意が必要です。
重要事項説明で、「建築基準法第59条の２第１項」の特定行政庁許可を受けているかどうかの確認については、特定行政庁に確認する必要があります。
この許可を受けている場合には、建築確認申請書に許可書の写しを添付しているか、建築主が、特定行政庁から許可を受けた際の副本を受領しているはずですので、その「副本」を確認することで許可の内容を確認しましょう。
重要事項説明においては、許可を受けている場合に、この許可の内容を説明します。
土地の仲介業者は購入希望者に対して、その土地がどの「用途地域」に属するかとあわせて、建築物への制限についても必ず伝える義務があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に建築確認の部署（機関）に確認し法チェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
