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こんかいは建築基準法第53条第3項（指定建蔽率の緩和が可能なケース）についてです。
「建蔽率」については、いろんな規定があり詳細に理解するには、経験と知識が必要です。
しかしながら、どのような規定があるのか概要を理解しておけば、そのような物件に巡り合ったときに気づきが生まれます。
これが重要なのです。
内容を理解しておかないと、買主からの「このような用途や大きさの建築はできるの？」との質問に正確に答えることができません。
不動産取引や建築設計において都市計画や建築基準法の制限を説明する際には正しい根拠とその内容を正確に買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ 建築基準法における重要事項説明事項とは？
重要事項説明では、宅建業法施行令第３条第１項第２号に掲げる内容を説明する必要があります。
宅建業法施行令第３条第１項第２号（重要事項説明：建築基準法）
二 建築基準法第39条第2項、第43条、第43条の2、第44条第1項、第45条第1項、第47条、第48条第1項から第14項まで（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第49条（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第49条の2（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第50条（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第52条第1項から第14項まで、第53条第1項から第8項まで、第53条の2第1項から第3項まで、第54条、第55条第1項から第3項まで、第56条、第56条の2、第57条の2第3項、第57条の4第1項、第57条の5、第58条、第59条第1項及び第2項、第59条の2第1項、第60条第1項及び第2項、第60条の2第1項、第2項、第3項（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）及び第6項、第60条の2の2第1項から第3項まで及び第4項（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第60条の3第1項、第2項及び第3項（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第61条、第67条第1項及び第3項から第7項まで、第68条第1項から第4項まで、第68条の2第1項及び第5項（これらの規定を同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第68条の9、第75条、第75条の2第5項、第76条の3第5項、第86条第1項から第4項まで、第86条の2第1項から第3項まで並びに第86条の8第1項及び第3項
「エッ」と思うぐらい多いですが、このうち都市計画や建築基準法に基づく指定や認可状況、条例などを調査し、該当する事項を説明することになります。
調査方法としては、都市計画課（法）や建築指導課（法）などを担当する窓口にて確認することとなります。
くれぐれも「どれが対象ですか？」などの尋ね方はやめましょう！
対象となる窓口にて確認して内容を理解し、説明が必要な事項を洗い出して整理するのが資格者の責務です。「役所がいったから。」では役割を果たしていません。
２ 建蔽率とは
建築物の建築面積（同一敷地内に２以上の建築物がある場合においては、その建築面積の合計）の敷地面積に対する割合（以下「建蔽率」という。）は、次の各号に掲げる区分に従い、当該各号に定める数値を超えてはならない。
一 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、田園住居地域又は工業専用地域内の建築物 10分の3、10分の4、10分の5又は10分の6のうち当該地域に関する都市計画において定められたもの
二 第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域又は準工業地域内の建築物 10分の5、10分の6又は10分の8のうち当該地域に関する都市計画において定められたもの
三 近隣商業地域内の建築物 10分の6又は10分の8のうち当該地域に関する都市計画において定められたもの
四 商業地域内の建築物 10分の8
五 工業地域内の建築物 10分の5又は10分の6のうち当該地域に関する都市計画において定められたもの
六 用途地域の指定のない区域内の建築物 10分の3、10分の4、10分の5、10分の6又は10分の7のうち、特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し当該区域を区分して都道府県都市計画審議会の議を経て定めるもの
建蔽率とは、「敷地面積（建物を建てる土地の面積）に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合」のことです。
自分の土地を無駄なく使いたいと考える人もいるでしょう。
しかし、建蔽率が高すぎる家は防災や風通しの観点から望ましくありません。
そこで、ある程度の空地を設け、ゆとりある建物を誘導する目的で、建築基準法によって建蔽率に制限が設けられています。
建蔽率とは＝敷地面積に対する建築面積の割合
（建蔽率の算定例）
敷地面積：１００㎡
建築面積： ５０㎡
建蔽率（%）＝１００㎡÷５０㎡＊１００＝５０%
あれ、建蔽率は都市計画で定められていない？という方、そのとおりです。
次に、都市計画と建蔽率の関係について説明します。
建蔽率の制限は地域ごとに都市計画にて指定され、そこを住宅地域にするのか、はたまた商業地域にするのかといった使い道は各市町村により細かく分類されています。
「用途地域」として13種類、それぞれ建蔽率の制限が微妙に異なっています。
３ 建築基準法第53条第３項とは？
建築基準法第53条第３項
３ 前2項の規定の適用については、第一号又は第二号のいずれかに該当する建築物にあつては第1項各号に定める数値に10分の1を加えたものをもつて当該各号に定める数値とし、第一号及び第二号に該当する建築物にあつては同項各号に定める数値に10分の2を加えたものをもつて当該各号に定める数値とする。
一 防火地域（第1項第二号から第四号までの規定により建蔽率の限度が10分の8とされている地域を除く。）内にあるイに該当する建築物又は準防火地域内にあるイ若しくはロのいずれかに該当する建築物
イ 耐火建築物又はこれと同等以上の延焼防止性能（通常の火災による周囲への延焼を防止するために壁、柱、床その他の建築物の部分及び防火戸その他の政令で定める防火設備に必要とされる性能をいう。ロにおいて同じ。）を有するものとして政令で定める建築物（以下この条及び第67条第1項において「耐火建築物等」という。）
ロ 準耐火建築物又はこれと同等以上の延焼防止性能を有するものとして政令で定める建築物（耐火建築物等を除く。第8項及び第67条第1項において「準耐火建築物等」という。）
二 街区の角にある敷地又はこれに準ずる敷地で特定行政庁が指定するものの内にある建築物
建築基準法第53条第３項の規定については、
①第一号イが耐火建築物・延焼防止建築物（10%）、
②第一号ロが準耐火建築物・準延焼防止建築物に対する緩和（10%）、
③第二号が特定行政庁が指定する角地における緩和（10%）
が可能となります。
一号または二号に該当する場合には10%が加算され、一号及び二号に該当する場合には、20%が加算されるのです。
なお、第一号の記述で「第１項第二号から第四号までの規定により建蔽率の限度が10分の８とされている地域を除く。」と記載があります。
これは、第６項第一号の規定により、防火地域内で建蔽率80%地域＋耐火建築物等の場合には、建蔽率が適用されないからです。
（防火地域・準防火地域内の緩和条件）
①防火地域の場合
・耐火建築物等 ＋１０％（第一号イ）
・準耐火建築物等 緩和なし
②準防火地域の場合
・耐火建築物等 ＋１０％（第一号イ）
・準耐火建築物等 ＋１０％（第一号ロ）
３－１ 第一号イ（防火地域・準防火地域内の耐火建築物等）
第一号イは、防火地域内（指定建蔽率が80%の地域を除く）で耐火建築物または建築基準法施行令第135条の20（耐火建築物と同等以上の延焼防止性能を有する建築物等）に適合する建築物に該当するケースです。
延焼防止性能を有する建築物については、建築基準法施行令第135条の20に規定されており、延焼の恐れのある外壁の開口部に防火設備等の要求が求められます。
３－２ 第一号ロ（準防火地域内の準耐火建築物等）
第一号ロは、準防火地域内で耐火建築物（延焼防止性能建築物を含む）または準耐火建築物（準延焼防止性能建築物を含む）に適合する建築物になります。
３－３ 第二号（角地緩和）
建ぺい率の限度は、用途地域によって決められていますが、特定の条件を満たせば、建ぺい率の緩和を受けることができるのです。
たとえば、一定の角地に該当する場合には、緩和を受けることができ、建ぺい率がアップします。
角地緩和（第53条第3項第2号）のポイントは、街区の角にある敷地、またはこれに準ずる敷地で、特定行政庁が指定するものということになっています。
この条件を満たした場合には、建ぺい率が10％加算されます。
練馬区の例です。https://www.city.nerima.tokyo.jp/kurashi/sumai/takuchi/kidown.files/kadotikanwa.pdf
第21条 法第53条第3項第2号の規定
区長が指定する敷地は、その周辺の3分の1以上が道路または公園、広場、川その他これらに類するもの(以下この条において「公園等」という。)に接し、かつ、つぎに掲げる敷地のいずれかに該当するものとする。
(1) 2つの道路(法第42条第2項の規定による道路で、同項の規定により道路境界線とみなされる線と道との間の当該敷地の部分を道路として築造しないものを除く。)が隅角120度未満で交わる角敷地
(2) 幅員がそれぞれ8メートル以上の道路の間にある敷地で、道路境界線相互の間隔が35メートルを超えないもの
(3) 公園等に接する敷地またはその前面道路の反対側に公園等がある敷地で、前2号に掲げる敷地に準ずるもの
共通事項
a、bが道路、公園などに接する長さは、それぞれ2ｍ以上必要
（a＋b）の長さが、（a＋b＋c＋d）の1/3以上必要
練馬区では、いずれかに該当する場合に10%を加算することが可能となります。また、防火地域内の耐火建築物の場合や準防火地域内の準耐火建築物に該当する場合には更に10%が加算され、最大で20%加算されます。
４ まとめ
いかがでしたか？
建築基準法第53条第３項第二号については、各自治体ごとに定めていますので、地域によって緩和される敷地の条件が異なる点に注意が必要です。県内統一としているところもあれば、市町村ごとに考え方が異なることがあります。
首都圏では建蔽率が10%加算されるとメリットが非常に高いので不動産取引における重要事項説明では間違いがないように抑えておきたいポイントとなります。
土地の仲介業者は購入希望者に対して、その土地がどの「用途地域」に属するかとあわせて、建蔽率も必ず伝える義務があります。建蔽率は理想の住まいを考えるうえで、欠かせない知識です。
それをきちんと理解できていないまま販売してしまうと「希望する広さの建物が建てられないことが後から分かった」なんてことにも・・・。
この他にも、建蔽率に指定については、指定建蔽率以外に地区計画で定められているケースや開発行為で別途定められているケースもあるので、建築設計時や不動産取引では特に注意が必要です。
更に、容積率・建ぺい率のほかにも敷地の条件に合わせて守るべき、下記のように規模を制限する法律があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に建築確認の部署（機関）に確認し法チェックをしておきましょう。
一概にホームページのパンフレットだけでは読み解けない部分もあるため、きちんと窓口などで内容を確認することが必要です。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
