このブログは、まちづくりや都市計画、不動産の取引や投資に関して役立つ情報をつぶやくＯＳＳＡＮ（オッサン）のブログです。良かったらブックマークを活用いただき、業務や調べごとの時に活用してくれると励みになります。
こんかいは建築基準法第52条第２項（容積率：前面道路の幅員による容積率）についてです。
「容積率」については、前面道路が狭いと指定容積率よりも設計上の容積率の上限値が低くなります。
つまり用途地域や建築条例で指定してある指定容積率上限まで建物が建築できないのです。
検討している土地の前面道路が狭い物件の取引や投資は要注意です。
内容を理解しておかないと、買主からの「このような用途や大きさの建築はできるの？」との質問に正確に答えることができません。
不動産取引において都市計画や建築基準法の制限を説明する際には正しい根拠とその内容を正確に買主に伝える必要があります。
それでは、「容積率」を中心にして、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ 建築基準法における重要事項説明事項とは？
重要事項説明では、宅建業法施行令第３条第１項第２号に掲げる内容を説明する必要があります。
宅建業法施行令第３条第１項第２号（重要事項説明：建築基準法）
二 建築基準法第39条第2項、第43条、第43条の2、第44条第1項、第45条第1項、第47条、第48条第1項から第14項まで（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第49条（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第49条の2（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第50条（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第52条第1項から第14項まで、第53条第1項から第8項まで、第53条の2第1項から第3項まで、第54条、第55条第1項から第3項まで、第56条、第56条の2、第57条の2第3項、第57条の4第1項、第57条の5、第58条、第59条第1項及び第2項、第59条の2第1項、第60条第1項及び第2項、第60条の2第1項、第2項、第3項（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）及び第6項、第60条の2の2第1項から第3項まで及び第4項（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第60条の3第1項、第2項及び第3項（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第61条、第67条第1項及び第3項から第7項まで、第68条第1項から第4項まで、第68条の2第1項及び第5項（これらの規定を同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第68条の9、第75条、第75条の2第5項、第76条の3第5項、第86条第1項から第4項まで、第86条の2第1項から第3項まで並びに第86条の8第1項及び第3項
「エッ」と思うぐらい多いですが、このうち都市計画や建築基準法に基づく指定や認可状況、条例などを調査し、該当する事項を説明することになります。
調査方法としては、都市計画課（法）や建築指導課（法）などを担当する窓口にて確認することとなります。
くれぐれも「どれが対象ですか？」などの尋ね方はやめましょう！
対象となる窓口にて確認して内容を理解し、説明が必要な事項を洗い出して整理するのが資格者の責務です。「役所がいったから。」では役割を果たしていません。
２ 容積率とは
容積率とは、「敷地面積（土地の面積）に対する延べ床面積（各階の床面積の合計）の割合」のことです。
建ぺい率といっしょに、建物の大きさを制限するために設けられた制限です。
「防火対策」「風通し、日当たりの確保」「景観を守る」だけでなく、人口をコントロールすることで、快適な住環境を守る役割があります。
容積率によって人口をコントロールすることで、快適な街づくりを行うことが目的です。
用途地域の指定がある場合は用途地域の種類（都市計画法）ごとに、無い場合は建築条例（建築基準法）などで指定容積率として定められている場合が多いです。
容積率とは＝建築物の延べ面積※１の敷地面積に対する割合
※１：建築物の各階の床面積※２の合計
※２：建築物の各階又はその一部で壁その他の区画の中心で囲まれた部分の水平投影面積による。
（容積率の算定例）
敷地面積：１００㎡
１階床面積：５０㎡
２階床面積：２５㎡
容積率（%）＝（５０㎡＋２５㎡）÷１００㎡＊１００＝７５%
実際の設計では、容積率の算定に含める・含めない部分の規定があるため、設計士による計算が必要ですが、イメージとしてはこのような形で計算することができます。
この容積率は、都市計画や建築条例（用途地域の指定がない場合）にて定めてあります。
用途地域以外にも、高度利用地区や地区計画などによって、別途制限が設けられるケースなどもあります。
不動産取引で示す指定容積率については、基本的に都市計画や建築条例で定められた内容を記載します。
ほとんどの自治体では、都市計画情報を窓口やホームページに掲載しています。
３ 都市計画における指定容積率
用途地域が指定されている場合は、都市計画にて指定容積率が定められます。
用途地域の種類に応じて、下記の数値のいずれかが決定権者（県・もしくは市町村）により指定（選択）されています。
●第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・田園住居地域
（５０、６０、８０、１００、１５０、２００）％
●第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域・第一種住居地域・第二種住居地域・準住居地域・近隣商業地域・準工業地域
（１００、１５０、２００、３００、４００、５００）％
●商業地域
（２００、３００、４００、５００、６００、７００、８００、９００、１０００、１１００、１２００、１３００）％
●工業地域、工業専用地域
（１００、１５０、２００、３００、４００）％
●用途地域の指定のない区域（市街化調整区域・用途白地地域）＊建築基準法による場合有
（５０、８０、１００、２００、３００、４００）％
これ以外にも、地区計画などで別途制限を設けている場合があるので注意が必要してください。
ここまでは大丈夫でしょか？
ここからが今回の本題。
前面道路の幅員による容積率についてです。
４ 前面道路の幅員より定められる容積率
建築基準法第52条第２項（抜粋）
２ 前項（用途地域毎等の指定容積率）に定めるもののほか、前面道路（前面道路が２以上あるときは、その幅員の最大のもの。以下この項及び第12項において同じ。）の幅員が12m未満である建築物の容積率は、当該前面道路の幅員のmの数値に、次の各号に掲げる区分に従い、当該各号に定める数値を乗じたもの以下でなければならない。
一 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域又は田園住居地域内の建築物 10分の4
二 第一種中高層住居専用地域若しくは第二種中高層住居専用地域内の建築物又は第一種住居地域、第二種住居地域若しくは準住居地域内の建築物（〜略〜） 10分の4（特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内の建築物にあつては、10分の6）
三 その他の建築物 10分の6（特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内の建築物にあつては、10分の4又は10分の8のうち特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て定めるもの）
法第52条第2項では、前面道路の幅員（２方向の道路に面する場合には最大の幅員）が12m未満の場合には、道路幅員に0.4又は0.6を乗ずることとされています。
そして、この計算した容積率と指定容積率のうち、小さい数値が適用されるということです。
簡単にいうと次のようなものです。
容積率（%）＝前面道路幅員（m）＊０.４（０.６or０.８）＊１００
※０.４や０.６という数字については、建築基準法で規定され、住居系用途地域の場合は０.４（又は０.６）、非住居系用途地域の場合は０.６（又は０.４・０.６）となっています。
例えば次のようなケースの場合などはどうなるのでしょう。
▫️指定容積率：２００%
▫️前面道路幅員：４m
この場合、前面道路の幅員により定まる容積率は、
４m＊０.４＊１００＝１６０%（容積率）
この場合は、１６０%が容積率となり都市計画で定められた容積率よりも低い容積率が適用されるということです。
敷地面積が狭い場合、容積率を最大限活用する場合もあるかと思いますが、前面道路が狭いと、イメージしていたが建築できなくなる可能性もあります。
５ まとめ
いかがでしたか？
最近は容積率の算定に含めない部分の緩和も多くなってきています。
ですが、容積率の基本的な考え方については、今回、解説した内容となりますので、土地を取引や投資する際には、特に前面道路の幅員に注意が必要です。
なお、前面道路が２面ある場合は、最大の方（２m以上接する道路に限る）が適用されます。
特に、次のような場合には、注意しましょう。
○住居系用途地域で前面道路が５m未満の場合
○非住居系用途地域で前面道路が６〜７m未満の場合
今回の記事をご覧になってお分かりかと思いますが、都市計画法と建築基準法は密接な関係にあります。
一概にホームページのパンフレットだけでは読み解けない部分もあるため、きちんと窓口などで内容を確認し理解解しましょう。
不動産の取引や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
