今回は、「立地適正化」「都市計画誘導区域」に引き続き、３本柱の一つ「都市機能誘導区域」について解説します。
立地適正化計画では、都市機能誘導区域と居住誘導区域を定めることになっています。
都市機能誘導区域については、企業や不動産業者・投資家にとって、「どこに投資するか（どこに出店するかなど）」を判断する重要な材料になります。
１ 「都市機能誘導区域」とは
都市機能増進施設の立地を誘導すべき区域のことをいいます。
では、都市機能増進施設とはなんでしょう？
医療施設、福祉施設、商業施設その他の都市の居住者の共同の福祉又は利便のため必要な施設であって、都市機能の増進に著しく寄与するもののことです。
２ どういう地域が都市機能誘導区域に指定されるの？
基本的な考え方は、「都市計画運用指針」に規定されています。
駅や主要なバス路線などに設定している例が多く見られます。
［都市計画運用指針 抜粋］
都市機能誘導区域は、例えば、都市全体を見渡し、鉄道駅に近い業務、商業などが集積する地域等、都市機能が一定程度充実している区域や、周辺からの公共交通によるアクセスの利便性が高い区域等、都市の拠点となるべき区域を設定することが考えられる。 また、都市機能誘導区域の規模は、一定程度の都市機能が充実している範囲で、かつ、徒歩や自転車等によりそれらの間が容易に移動できる範囲で定めることが考えられる。
要は、基本的に一定の人口及び人口密度を有する地域の中心又は、それら地域から容易にアクセス可能な地域になりますので、アクセスがしやすく営業地としても効率的なエリアになります。
３ 都市機能誘導区域外では届出が必要
立地適正化計画において位置付けられた誘導施設を有する開発行為等を行う場合には、行為に着手する３０日前までに市町村長へ届出が必要となります。
○開発行為の場合には、誘導施設を有する建築物の建築目的の開発行為
○建築等行為の場合には、誘導施設を有する建築物の新築 ・ 改築又は用途変更して誘導施設とする場合
［都市再生特別措置法第１０８条第１項各号］
一 軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの
▶️政令で定める行為：仮設とする場合
二 非常災害のため必要な応急措置として行う行為
三 都市計画事業の施行として行う行為又はこれに準ずる行為として政令で定める行為
▶️政令で定める行為：都市計画施設管理者が都市計画に適合して行う行為
四 その他市町村の条例で定める行為
［罰則規定］
届出をしなかった場合、又は虚偽の届出の場合には、３０万円以下の罰金に処される場合があります。
［休廃止する場合も届出が必要］
また、誘導施設を有する建築物を休廃止する場合にも届出が必要となります。
［都市再生特別措置法 第１０８条の２］
立地適正化計画に記載された都市機能誘導区域内において、当該都市機能誘導区域に係る誘導施設を休止し、又は廃止しようとする者は、休止し、又は廃止しようとする日の３０日前までに、国土交通省令で定めるところにより、その旨を市町村長に届け出なければならない。
４ まとめ
都市機能誘導区域については、何もしないでいると、いつの間にか容積率が高い商業地域（中心市街地）に一戸建て住宅が数多く建築されてしまう可能性がります。
そのようになると居住者の利便性は維持できません。都市機能が分散して効率的な経済活動が行えなくなります。
区域内で事業を起こすメリットが高いと思われないと、民間による投資は活発に行われないことを前提に、インセンティブを与えながら緩やかに誘導していくことが重要になると考えられます。
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