OSSANです。
これまでに引き続き、不動産のための土地利用の規制について説明していきます。
土地利用における補完ルールになります。
補完的ルールのイメージはこちらです↓
今回は、「都市再生特別地区」です。
それでは、わかりやすく説明をしていきます。
１ 都市再生特別地区とは
都市再生特別地区とは、都市再生緊急整備地域のうち、都市に貢献し、土地の合理的・健全な高度利用を図る特別の用途、容積、高さ、配列等の建築物の建築を誘導する必要があると認められる区域において、都市計画において定められます。
都市の再生拠点として、建築基準に定める用途規制や容積率などの一般的な規制を適用せず、高度な土地利用を定めることができる特例です。
ここでの高度利用の高度（こうど）とは、小さな建物ではなく、より大きな建物を建ててハイレベル（高次元）に土地を利用するという意味です。
２ 都市計画定める（除外）内容
まとめると規制にとらわれずに次のことを定めることができます。
- 建築物その他の工作物の誘導すべき用途（当該地区の指定に必要な場合のみ）
- 建築物の容積率の最高限度
- 建築物の容積率の最低限度
- 建築物の建ぺい率の最高限度
- 建築物の建築面積の最低限度
- 建築物の高さの最高限度
- 壁面の位置の制限
また、次の規制を除外できます。
そのため、都市再生特別地区内においては、建ぺい率や容積率などの制限は、原則として都市再生特別地区に関する都市計画において定められた内容に適合しなければなりません。
３ 具体の例
例えば、あべのハルカスは大阪市によって「阿倍野町筋一丁目地区」という都市再生特別地区に指定されています。
こちらを見ると、容積率は1600%、高さの最高限度が310ｍとなっています。他の都市再生特別地区の高さ制限より高いため、周りのビルと比べても明らかに高さが突出しているのです。このように都市再生特別地区は、建築基準法のようなどれも同じような一律的な基準によらず、1件ごとに個別審査して決定しているので、それぞれの地区ごとに内容や制限が全く異なっています。
