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不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の税金で「遺産分割協議がまとまらない場合」ついて理解しておくことは重要です。ここでは、その内容と考え方についてわかりやすく記事にしています。
不動産の税金において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
相続が発生したときの相続財産は、遺言で遺産の分割方法が決まっている場合は、それに従います。
遺言がない場合は、遺産は全て共同相続人（相続受ける人全員）の共有財産になります。そこで共同相続人は協議をし、遺産の分割（遺産分割協議）をします。
しかし、相続税の申告期限までに協議がまとまらない場合はどうなるのでしょうか。
こちらでは、相続税の期限までに遺産分割協議がまとまらない場合どうしたらよいのかわかりやすく解説します。
１ まとまらなかった場合のデメリット
相続税は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヶ月以内に、被相続人の住所地の所轄税務署に申告して納税しなければなりません。
基礎控除額の範囲内であれば申告も納税も必要ありません。
基礎控除額は、
「3,000万円+600万円×法定相続人の数」
で計算することができまあす。
遺産額が基礎控除額を超えてしまうと、超えた分について相続税を納めなければなりません。
この10ヶ月の申告期限内に遺産分割されていないと、相続税の特例の適用が受けられません。
具体的には次の3つがあげられます。
①「小規模宅地等の特例」が使えない
②相続税の配偶者の税額軽減の適用ができない
配偶者が相続した財産に関しては、法定相続分か1億6,000万円のいずれか多いほうの金額までは相続税がかかりません。遺産分割が成立していないと、この制度を利用することができません。
③物納できない
相続税の納税資金がない場合、相続財産そのもので相続税を支払う「物納」が認めらます。遺産が未分割の場合、相続人全員の共有財産とみなされ、その共有者全員が持分の全部を物納する場合でなければ、物納することができません。
２ 遺産分割協議がまとまらず、10ヶ月の申告期限を超える場合
相続税の申告期限までに遺産分割協議がまとまらず、未分割の状態であった場合、上記の通り相続税の特例の適用を受けられません。
このような場合には、相続税の申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付して提出します。
（申告期限後3年以内の分割見込書）
その後、相続税の申告期限から3年以内に遺産分割できた場合に、上記の特例の適用を受けることができます。遺産分割が行われた日の翌日から4か月以内に「更正の請求（還付申告）」を行います。そうすると、当初の納税額が多すぎた場合には、その多い部分の税額が還付される仕組みです。
つまり、相続税の申告期限から3年10ヶ月以内に遺産分割協議がまとまれば良いということになります。
３ 遺産分割協議がまとまらず、3年10ヶ月を超える場合
申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付して提出し、申告期限から3年を経過してもまだ未分割の状態であった場合、何の手続きもしなければ、もう特例の適用を受けることはできません。
しかし、相続に関する訴えを起こされているなど一定のやむを得ない事情がある場合には、申告期限後3年を経過する日、つまり相続発生して3年10ヶ月から2ヶ月以内に「遺産が未分割であることについてやむを得ない事由がある旨の承認申請書」を所轄の税務署長に提出して承認を受けることにより、その事由が止むまで適用期間を延長することができます。
（遺産が未分割であることについてやむを得ない事由がある旨の承認申請書）
この場合、判決の確定日から4ヶ月以内に分割されたときに、特例の適用を受けることができるようになります。適用を受ける場合は、分割が行われた日の翌日から4ヶ月以内に「更正の請求（還付申告）」を行わなければなりません。
なお、単に相続人間との不仲により分割協議がまとまらないという理由だけでは「やむを得ない事情」には該当しません。訴訟や調停などの裁判上の手続中であることなどの証明等が必要であり、「申告期限後3年以内の分割見込書」より、かなりハードルは高くなっています。
なお、遺産分割協議書は自分で作成することもできます。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産の税金の基礎となる「遺産分割協議がまとまらない場合」についての説明でした。
不動産を共有名義にして共有持分を持つことのメリットは、税制上の恩恵しかありません。それも共有者、例えば夫婦それぞれが今後も安定して収入があり仕事も続けるという前提でのメリットです。逆にあなたが共有名義にしなければならない場合、デメリットの部分を共有名義のリスクとしてよく理解しておきましょう。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
