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不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
買主が物件を探している段階で、「この不動産にはどのような建物が建てられるのか？」と考えるからです。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産売買に必要な「固定資産評価証明書・公課証明書」の取得方法ついて理解しておくことは重要です。ここでは、その内容と考え方についてわかりやすく記事にしています。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
仲介業者が役所で固定資産評価証明書・公課証明書を取得する場合には、売主の委任状または媒介契約書が必要になります。
不動産を売買する上で、その不動産の固定資産税と都市計画税がいくらなのかを、早い段階で調査し把握しておきましょう。
実際に不動産売買が成立して、不動産を売主から買主に引き渡す際に、固定資産税・都市計画税を日割り計算で清算しなくてはなりませんし、年間どれぐらいの固定資産税がかかるの説明が必要になります。
１ 固定資産評価証明書と固定資産公課証明書の違い
該当する不動産の固定資産税・都市計画税を知るためには、役所の固定資産課税課で、固定資産評価証明書か固定資産公課証明書を取得します。
１－１ 固定資産評価証明書
評価証明書（課税台帳登録事項証明書）には、その固定資産（＝不動産）の評価額、すなわち固定資産の価値が記載されています。
建物の固定資産税・都市計画税は現況の床面積で課税されるため、未登記の建物や増改築部分が未登記になっている建物の現況床面積は、評価（公課）証明書または固定資産税・都市計画税納付書から把握できます。
１－２ 固定資産公課証明書
公課証明書（課税台帳登録事項証明書［相当税額記載あり］）には、評価証明書に記載された内容に加えて、課税相当税額も記載されています。
評価証明書に出てくる「評価額」に基づいて出された「課税標準額（＝固定資産税の計算のもとになる金額）」と「税相当額（＝実際に課税される固定資産税の金額）」の証明書になります。
不動産調査の祭には、公課証明書を取得した方がよいでしょう。
２ 取得方法（取得するためには何が必要？誰が調査？）
評価証明書・公課証明書どちらも、売主が直接取得せず、仲介業者が役所で取得する場合には、売主の委任状または媒介契約書が必要です。
媒介契約書には取得することができる旨について書かれている。そのため固都税の調査・取得は売り側の仲介業者が行うことができます。
不動産の売買の祭には、固定資産税・都市計画税の日割計算だけでなく、登記費用の算出のために評価額が必要となるため、早めに調査しておきましょう。
評価額は、原則3年に1度見直されるので注意が必要です。
３ 重要事項説明書の固定資産税等清算金について
重要事項説明書には「固定資産税等清算金」の項目があります。
固定資産税等清算金が、物件引渡し予定日における固定資産税・都市計画税の日割計算金額のことです。
納税通知書は、通常5月頃にその年の1月1日の所有者に送られてくるため、今年分が手元にある場合は良いですが、1月〜5月頃の残金決済の場合は以下の3つの精算方法のうち、どの方法で清算するのか売主・買主間であらかじめ取り決めが必要になります。
- 納税通知書が届くまで精算を延期
- 前年度の税額をもとに仮精算して納税通知書が届いた時に再精算
- 前年度の税額をもとに精算して再精算
前年度の税額をもとに精算して再精算しないを選択する場合、3年に一度の固定資産税評価額の評価替えに当たる年や税制改正による税率・軽減の特例の内容が変更された年は、前年度の税額と大きく異なるため注意が必要となります。
次の年に固定資産税が上がる可能性もあるため、前年度の安い固定資産税等清算金で今年度分まで精算してしまうと、売主が損をする可能性があるためです。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産売買に必要な「固定資産評価証明書・公課証明書」の取得方法についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
宅地建物取引主任者制度が創設された当時に比べ、重要事項説明の項目も膨大かつ複雑化しており、業務に関して必要な知識も多様化しています。宅地建物取引士は、資格にふさわしく大きな役割をきっちりこなす必要があるといえるでしょう。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
