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港湾法は、港湾の秩序ある整備と適正な運営を図るとともに、航路を開発し保全することを目的として1950（昭和25）年に定められました。
売買の対象となる不動産が港湾区域・港湾隣接区域・臨港地区の分区区域内に該当する場合には、重要事項説明が必要です。
宅建業法施行令第３条に規定され、調査した結果、売買の対象なる不動産が、港湾法に関して指定のある区域等に該当する場合には、制限の内容を調査するとともに、不動産の重要事項説明書の項目にチェックをつけて、制限内容を説明する必要があります。
なんとなくわかっているようで、詳しく説明しようとすると理解できていないものです。
これらを詳細に理解するには、経験と知識が必要です。
しかしながら、どのような規定があるのか概要を理解しておけば、そのような物件に巡り合ったときに気づきが生まれます。
これが重要なのです。
内容を理解しておかないと、買主からの「ここで家が建てれるの！用途や大きさの建築はできるの？」との質問に正確に答えることができません。
この記事では、不動産取引における重要事項説明のうち「港湾法」について解説しています
不動産取引や建築設計において都市計画や建築基準法などの制限を説明する際には正しい根拠とその内容を正確に買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ その他法令に基づく重要事項説明事項とは？
法令としては、宅建業法第３５条第１項第２号の部分となります。
［宅建業法第３５条（重要事項の説明等）第１項第二号（抜粋）］
宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。
二 都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限で契約内容の別（当該契約の目的物が宅地であるか又は建物であるかの別及び当該契約が売買若しくは交換の契約であるか又は貸借の契約であるかの別をいう。）に応じて政令で定めるものに関する事項の概要
次に政令ですが、宅建業法施行令第３条となります。次の項では、この第３条について詳しく説明します。
都市計画法・建築基準法制限一覧は、こちらの記事で解説しています。
１－２ 都市計画法・建築基準法以外のその他の法令に基づく制限
施行令第３条ですが、第１項が「宅地又は建物の貸借の契約以外の契約（売買）」について、第２項が「宅地の貸借の契約」について、第３項が「建物の貸借の契約」について規定されています。
大半が対象外となりますが、この内容を覚えておくことで、少しは重要事項説明漏れを防ぐことができると考えられます。
それでは、この記事ではその他の法令に基づく制限のうち『港湾法』について解説していきます。
２ 港湾法とは
港湾法は、港湾の秩序ある整備と適正な運営を図るとともに、航路を開発し保全することを目的として定められました。
港とは「船が出入・停泊し、人が乗り降りしたり貨物を積みおろししたりする施設のあるところ」のことです。
法律では、港湾法の対象となる港湾と漁港（漁港漁場整備法の対象）とに分けられています。
その上で、港湾は次の5つにわけられます。
（港湾法第2条）
国際戦略港湾：国際競争力の強化を図り、一大拠点となる港湾
国際拠点港湾：国際海上輸送網の拠点となる重要な港湾
重要港湾：国際および国内海上輸送網の拠点となる港湾
地方港湾：重要港湾以外の港湾
避難港：小型船舶が台風などを避けるための港湾
港湾には、船舶が停泊し港湾施設が設置される水域と、人の乗り降りや貨物の積みおろしを行う陸上区域（陸域）があります。
港務局は、国土交通大臣または都道府県知事の認可を受けて、港湾として管理運営するための水域に港湾区域を指定します。港務局（こうむきょく）とは、地方公共団体が港湾を管理するために設置する財団法人です。
港湾管理者は、水域である港湾および港湾施設を維持・保全するために、港湾区域に隣接する陸域に港湾隣接区域を指定します。
また、港湾区域に接続し、それと一体として機能する陸上の区域で、都市計画法の地域地区として臨港地区が定められます。
港湾管理者が指定する護岸・堤防・さん橋等の水際線（みずぎわせん）から100ｍ（概ね20ｍで指定されることが多い）以内の地域で構築物の建設などを行う場合は原則として港湾管理者の許可が必要です。
３ 港湾法の重要事項説明の対象
重要事項説明の対象となる法令は、宅建業法施行令第３条第１項第１３号に規定されています。
【港湾区域、港湾隣接区域、臨港地区内での制限行為】
３－１ 港湾法第37条1項
法律では、港湾区域・港湾隣接地域内において構築物等の工事等を行う者は港湾管理者の許可を受けなければならないとするものです。
重要事項説明は、同条第３７条第１項第四号が該当しており、「港湾の開発、利用又は保全に著しく支障を与えるおそれのある政令で定める行為」を行う場合には港湾管理者の許可を受けなさいとするものです。
政令とは、港湾法施行令第１４条に規定されており、基本的には、護岸の海との水際線から２０m以内の地域内において港湾管理者が指定する重量を超える構築物の建設、港湾管理者が指定する廃物の投棄、揚水施設などです。
ですので、港湾管理者への聞き取りが必須です。
一 港湾管理者が指定する護岸、堤防、岸壁、さん橋又は物揚場の水際線から２０m以内の地域においてする構築物（載荷重が港湾管理者が指定する重量を超えるものに限る。）の建設（改築により載荷重がその指定する重量を超えることとなる場合を含む。）又は改築（載荷重を増加させることとなる場合に限る。）
二 港湾管理者が指定する廃物の投棄
三 動力を用いて地下水を採取するための施設であつて、揚水機の吐出口の断面積の合計が６平方センチメートルを超え、かつ、そのストレーナーの位置が港湾管理者が指定する位置より浅い位置にあるもの（工業用水法（昭和三十一年法律第百四十六号）第二条に規定する工業の用に供する地下水を採取するための井戸であつて同法第三条第一項に規定する指定地域内のもの及び建築物用地下水の採取の規制に関する法律（昭和三十七年法律第百号）第二条に規定する建築物用地下水を採取するための揚水設備であつて同法第四条第一項に規定する指定地域内のものを除く。以下「揚水施設」という。）の建設（揚水機の吐出口の断面積の合計を大きくし、又はストレーナーの位置を浅くすることにより揚水施設となる場合を含む。）又は改良（揚水機の吐出口の断面積の合計を大きくし、又はストレーナーの位置を浅くすることとなる場合に限る。）
３－２ 港湾法第40条1項
臨港地区内で港湾管理者が指定した分区の区域内においては、各分区の目的を著しく阻害する構築物で地方公共団体が条例で定めるものを建設することができません。また、構築物を改築し、またはその用途を変更して、その条例で定める構築物とすることもできません。
分区とは、臨港地区（都市計画法で定める都市計画）内に港湾管理者が指定する商港区、マリーナ港区といったエリアのことです。
この分区エリアについては建築物や工作物等の用途の制限を自治体の条例で定めています。
この条例についての制限の説明を行うのが重要事項説明の対象となります。
第３９条 港湾管理者は、臨港地区内において次に掲げる分区を指定することができる。
一 商港区 旅客又は一般の貨物を取り扱わせることを目的とする区域
二 特殊物資港区 石炭、鉱石その他大量ばら積みを通例とする物資を取り扱わせることを目的とする区域
三 工業港区 工場その他工業用施設を設置させることを目的とする区域
四 鉄道連絡港区 鉄道と鉄道連絡船との連絡を行わせることを目的とする区域
五 漁港区 水産物を取り扱わせ、又は漁船の出漁の準備を行わせることを目的とする区域
六 バンカー港区 船舶用燃料の貯蔵及び補給を行わせることを目的とする区域
七 保安港区 爆発物その他の危険物を取り扱わせることを目的とする区域
八 マリーナ港区 スポーツ又はレクリエーションの用に供するヨット、モーターボートその他の船舶の利便に供することを目的とする区域
九 クルーズ港区 専ら観光旅客の利便に供することを目的とする区域
十 修景厚生港区 その景観を整備するとともに、港湾関係者の厚生の増進を図ることを目的とする区域２ （略）
第４０条 前条に掲げる分区の区域内においては、各分区の目的を著しく阻害する建築物その他の構築物であつて、港湾管理者としての地方公共団体（港湾管理者が港務局である場合には港務局を組織する地方公共団体であつて当該分区の区域を区域とするもののうち定款で定めるもの）の条例で定めるものを建設してはならず、また、建築物その他の構築物を改築し、又はその用途を変更して当該条例で定める構築物としてはならない。
２ （略）
３ （略）
分区及び分区条例を調査する方法としては、港湾管理者（都道府県・指定都市）のホームページや管理事務所に確認します。
３－３ その他
第４５条の６：特定港湾情報提供施設協定
第５０条の１３：共同化促進施設協定
第５０条の２０：官民連携国際旅客船受入促進協定
第４５条の６、第５０条の１３、第５０条の２については、当該協定が締結されている場合に、所有者が変更となっても引き続き効力が及ぶとされるものです。
協定が結ばれているかどうは、売却前の施設管理や港湾管理者（都道府県、指定都市等）に確認できます。
■まとめ
いかがでしたか？
重要事項説明の一つである『港湾法』についての説明でした。
各自治体のホームページなどで指定の状況は確認できますが、変更や廃止の可能性もありますので、具体には窓口での確認が必要です。
調査した結果、売買の対象となる港湾区域・港湾隣接区域・臨港地区内に該当する場合には、制限の内容を調査するとともに、不動産の重要事項説明書の「港湾法」の項目にチェックをつけて、制限内容を説明する必要があります。
このような土地に関しては、土地の仲介業者は購入希望者に対して、その土地がどの「用途地域」に属するかとあわせて、制限についても必ず伝える義務があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に担当の部署に確認し法チェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
