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不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
買主が物件を探している段階で、「この不動産にはどのような建物が建てられるのか？」と考えるからです。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の内容を説明するには「鉄塔・送電線・高圧線」が近くにある場合の不動産の注意事項について理解しておくことは重要です。ここでは、その内容と考え方についてわかりやすく記事にしています。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ 鉄塔・送電線・高圧線とは
発電所でつくられた電気を最寄りの変電所まで送るのが送電線で、それを支えるのが鉄塔です。
発電所で作られた電気は、送電のときのロスをへらすために電圧を高くして電気を送っています。変電所で、使用場所にあった使いやすい電圧に変えます。
その近くの変電所から家庭に結ぶ架線が電線であり、配電線を支えているのが電柱です。
電線から、各家庭へ引き込まれる最後の配電線は低圧線で、それ以外は高圧線になります。
２ 鉄塔・送電線の調査方法
鉄塔・送電線の下、または近隣の物件については建築制限があります。
鉄塔・電線を所有する会社の看板やプレートで特定した上で調査します。
鉄塔・送電線の調査では次のポイントが重要です。
- 17万ボルト以上・未満
- 垂線下水平距離3ｍ
- 離隔距離
東京電力の例では、電圧が17万ボルト以上の場合は、鉄塔下の敷地だけではなく、一番外側の電線の真下から水平距離3ｍ（垂線下水平距離3ｍ）かつ定められた離隔距離（電線が最も下がった位置からの距離）を保った位置でなければ、住宅など建物を建てることができません。
電力会社によってそれ以上の推奨安全距離を定めていたり、送電線が17万ボルト未満の場合でも、電力会社と土地の所有者との契約に基づいて、建築そのものが制限されている場合もあります。
そのため手元に住宅地図と公図を準備して、鉄塔・電線を所有している会社に、ヒアリングが必要です。
確認する内容は次の通りです。
- 電圧（ボルト数）
- 地役権設定の有無
- 補償契約の有無
- 最下線（最も低い電線）の高さ
- 離隔距離
- 建築における制限の有無
地役権とは、電力会社などは、送電線をひくと、その下にある他人の土地に高い建物を建てられると困るため、「◯ｍ以上の建物は建ててはいけない」という地役権（送電線路敷設地役権）を設定します。
その対価として、電力会社が土地の持ち主に一括でお金を支払って、その権利（地役権）を購入する場合もあれば、補償契約を結び、持ち主にお金を支払うこともあります。
まず、登記簿謄本をみて地役権が設定されているかどうかを確認しますが、山間部などでは地役権登記されていないケースもあり、契約の内容も含めて電力会社等にヒアリングする必要があります。
送電線の下の土地が安い理由は、離隔距離による制限のため、建築基準法上では3階建てまで可能なところ、実際は2階までしか建てられないなどの制限があるためです。
加えて、もし地役権設定で前所有者に一括でお金が支払われている場合、新所有者への恩恵は全くないため、土地の価値としてさらに低くなります。
送電線の電圧や、送電線の高さによって建築できる条件が異なるため、売却や購入するときには事前に鉄塔・送電線を所有している会社にヒアリングして、問題がないかどうか制限の内容をしっかりと確認する必要があります。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産調査の基礎となる「鉄塔・送電線・高圧線」が近くにある場合の不動産の注意事項についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
