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不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
買主が物件を探している段階で、「この不動産にはどのような建物が建てられるのか？」と考えるからです。
今回説明する地役権は、他人の土地を自分の土地のために利用することができる権利になり、不動産の売買をするにあたり重要な内容です。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ 地役権とは
地役権は、自分の土地が便益を受けるために、他人の土地を使用できる権利です。便益とは、便利で都合が良く、利益があることを意味します。
例として、自分の土地が袋地で道路に接しておらず、他人の土地を通らないと道路に出られないとき、自分の土地のために他人の土地に設定されるのが地役権です。
便益を受ける地役権者（地役権を設定した者）の土地を要役地、便益を与える他人の土地を承役地といいます。
地役権には様々な目的のものがありますが、通行のために他人の土地を使用する通行地役権や、高圧送電線の安全確保のための送電線路敷設地役権などがよくつかわれます。
地役権は、要役地所有者と承役地所有者との契約により設定します。期間は自由に決められます。また、地役権設定料はかかる場合が多いですが、特に定めがないので無償のケースもあります。
２ 地役権の登記
地役権は物権になり、そのモノ自体に対する絶対的な権利で、所有権と同じ権利になります。
主張するには登記をする必要があります（登記自体は義務ではありません）。この登記を、地役権設定登記といいます。
地役権は、賃借権のように人につくのではなく、モノ（土地）に対して権利がつきます。そのため地役権設定登記には、地役権者（地役権を設定した者）の住所や氏名は記載されません。
要役地が売買などによって譲渡されると、自動的に移転されるため、承役地所有者の承諾は必要ありません。
地役権設定登記は、承役地に対して申請します。
（地役権[承役地]設定登記）
地役権の設定は、1筆の土地の一部だけでも問題ありません。この場合、地役権設定登記の申請には、地役権が及ぶ範囲がわかる地役権図面を添付します。ただし、地役権の及ぶ範囲を分筆して、分筆後の土地全域に地役権が及ぶ場合は、公図や地積測量図などでわかるため、地役権図面の添付は必要ありません。
要役地についても、地役権の存在について登記上わかるようにしておく必要があるので、承役地に地役権設定登記をしたとき、セットで要役地にも地役権設定登記がされます。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産調査の基礎となる『地役権』についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、土地利用の条件を的確に調査し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
