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この記事では、不動産取引に必要な「固定資産評価証明書・公課証明書」の役割や取得方法について解説しています。
不動産仲介業者は不動産を売買する上で、その不動産の固定資産税と都市計画税がいくらなのかを、早い段階で調査把握しておく必要があります。
買主が物件を探している段階で、「この不動産には年間どれぐらいの固定資産税が必要？」と考えるからです。
また、実際に不動産売買が成立して、不動産を売主から買主に引き渡す際に、固定資産税・都市計画税）を日割り計算で清算しなくてはなりません。
不動産の売買において計屋の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ 固定資産評価証明書と固定資産公課証明書
不動産の固定資産税・都市計画税を調査するには、役所の固定資産課税課で、固定資産評価証明書か固定資産公課証明書を取得します。
１－１ 固定資産評価証明書とは
評価証明書（課税台帳登録事項証明書）には、その固定資産（＝不動産）の評価額、すなわち役所が把握している固定資産の価値が記載されています。
「固定資産（土地・建物・償却資産）に税金をかけるために、それがいくらか」の証明書ということです。なお、建物の固定資産税・都市計画税は現況の床面積で課税されるため、未登記の建物や増改築部分が未登記になっている建物の現況床面積は、評価（公課）証明書または固定資産税・都市計画税納付書から知ることができます。
１－２ 固定資産公課証明書とは
公課証明書（課税台帳登録事項証明書［相当税額記載あり］）には、評価証明書に記載された内容に加えて、課税相当税額も記載されている。要するに、評価証明書に出てくる「評価額」に基づいて出された「課税標準額（＝固定資産税の計算のもとになる金額）」と「税相当額（＝実際に課税される固定資産税の金額）」の証明書ということです。
ということは、公課証明書を取得した方がよいことになります。
２ 取得するために何が必要、誰が調査？
評価証明書、若しくは公課証明書を、売主が取得せず、仲介業者が役所で取得する場合は、売主の委任状または媒介契約書が必要です。
媒介契約書には取得することができる旨について書かれています。そのため固都税の調査・取得は売り側（その不動産の売却を担当している側・物件担当者）の仲介業者が行うことがほとんどです。
物件引渡しのときにおける固定資産税・都市計画税の日割計算だけでなく、登記費用（登録免許税）の算出において評価額が必要となるため、早めに取得しておいた方が良いでしょう。司法書士から「評価（公課）いただけませんか」と言われるのはそのためです。
なお、評価額は、原則3年に1度見直されるため、最新のものが必要となります。
３ 重要事項説明書の固定資産税等清算金について
重要事項説明書に固定資産税等清算金の項目があります。
この固定資産税等清算金が、物件引渡し予定日(＝決済日)における固定資産税・都市計画税の日割計算金額になります。
納税通知書は、通常5月頃にその年の1月1日の所有者（売主）に送られてくるため、すでに今年分が手元にある場合は良いが、1月〜5月頃の残金決済（引き渡し）の場合は以下の3つの精算方法のうち、どの方法で清算するのか売主・買主間であらかじめ取り決めておく必要があります。
- 納税通知書が届くまで精算を延期する
- 前年度の税額をもとに仮精算して納税通知書が届いた時に再精算する
- 前年度の税額をもとに精算して再精算しない
この３の前年度の税額をもとに精算して再精算しないを選択する場合、3年に一度の固定資産税評価額の評価替えに当たる年や税制改正による税率・軽減の特例の内容が変更された年は、前年度の税額と大きく異なるため注意が必要です。
「築3年もしくは築5年の戸建」や「築5年もしくは築7年のマンション」を売却すると、次の年に固定資産税が上がる可能性が高いため、先に前年度の安い固定資産税等清算金で今年度分まで精算してしまうと、その後役所から送られてきた固定資産税・都市計画税の納付書で納税しなければいけない売主が損をする可能性があります。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産調査の価値の基準となる『固定資産評価証明書・公課証明書』についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、早目に取得しその価値や必要な経費を、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
