【都市計画講座】区域区分の定期線引きと随時線引きの違い？
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不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の調査で「区域区分の見直しの種類」について理解しておくことは重要です。この記事では、都市計画区域区分（＝線引き）の見直しの際に目にすることがある「定期線引き」と「随時線引き」の違いについてわかりやすく記事にしています。
不動産の調査において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
１ 定期線引きとは
定期線引きとは、都道府県（政令指定都市を含む）が数年ごとに区域区分を見直すことです。
法律では、概ね５年毎に人口動態や商工業等の動態などを調査する「都市計画基礎調査」を実施することが求められています。
この都市計画基礎調査の結果を踏まえて、概ね20年先の都市の姿を展望して作成している都市計画区域マスタープランを見直し、見直しにあわせて市街化区域と市街化調整区域の範囲を変更（調整）します。
※市街化区域：概ね10年で市街化を促進する区域。
※市街化調整区域：市街化を抑制する区域。
都市計画法第６条第１項（都市計画に関する基礎調査）
都道府県は、都市計画区域について、おおむね５年ごとに、都市計画に関する基礎調査として、国土交通省令で定めるところにより、人口規模、産業分類別の就業人口の規模、市街地の面積、土地利用、交通量その他国土交通省令で定める事項に関する現況及び将来の見通しについての調査を行うものとする。
人口増加が顕著だった時代は推計人口に基づき将来的に市街化区域に人口が収まらない場合に応じて市街化区域を拡大していました。
現代では、人口減少が進み世帯数についても減少局面に入っていることから逆線引き（市街化区域を市街化調整区域に変更）も検討されています。
流れとしては、
となります。
都市計画区域マスタープランの見直しの段階で自治体が住民や企業の要望を確認する住民意見募集や住民説明会の実施などが行われたり、企業に対しては個別にヒアリングが実施されることもあります。
なお、人口減少が進んでいるのに自己敷地の利益のためだけに田畑を市街化区域へ変更して欲しいなどの利己的かつ非合理的な要望は叶いません。
２ 随時線引きとは
随時線引き（随時見直し）とは、行政運営・都市政策上必要不可欠な事案が生じたために概ね５年ごとに実施している都市計画基礎調査や都市計画区域マスタープランの見直しを待つことなく、区域区分を変更することを指します。
用途地域においても都市計画マスタープランに整合していないものの都市政策上必要な理由で区域区分の見直しに対応して変更する場合も随時見直しといいます。
随時見直しは、住民等の意見が反映れている行政のまちづくり上の最上位方針といっていい「都市計画区域マスタープラン」や「都市計画マスタープラン」との整合が図られていない土地利用を認めるため、将来への影響を考慮して慎重な判断されます。
特に区域区分の変更には国土交通大臣同意が必要なために各自治体とも慎重に対応しています。
３ まとめ
定期線引き：概ね５年毎に行われる区域区分の見直し
随時線引き：都市の取り巻く社会情勢の状況に応じて都度見直し
（確実に実施される土地利用前提のもの。やむを得ないものなど）
いかがでしたか？
不動産調査の基礎となる「区域区分の見直しの種類」についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね
ということで以上となります。こちらの業務の記事が参考となりましたら幸いです。
