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不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか?
不動産の契約で「手付金」について理解しておくことは重要です。ここでは、その内容と考え方についてわかりやすく記事にしています。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
1 不動産売買契約書における「手付金」とは
手付金とは、こちらは手付金の支払いに関する条項になります。
第2項では、手付金を残代金支払いのときに、売買代金の一部に無利息で充当すること、つまり、売買代金の一部に含まれていることを定めています。
(手付金)
第2条 買主は、売主に対し、表記手付金(以下「手付金」という。)を本契約締結と同時に支払います。
2 売主、買主は、手付金を表記残代金(以下「残代金」という。)支払いのときに、売買代金の一部に無利息にて充当します。
不動産売買契約の流れとしては、通常、買主から売主に、手付金⇒内金⇒残代金 と順次金銭が支払われます。このうち、内金、残代金は、法律的に売買代金にあたります。
手付金は、手付契約に基いて支払われた金銭であって、必ずしも手付金が売買代金の一部とはなりません。そこで、残代金支払いのときに、売買代金の一部に無利息にてあてることが定められています。
「手付金の交付」という行為には、一般的に
①証約手付:契約の成立を証明するための証拠という趣旨で交付される手付のこと
②解約手付:当事者が契約の履行に着手するまでの間は解除権を留保し、解除したときは、買主は手付流し、売主は手付倍返しで清算)するという趣旨で交付される手付。契約当事者は、債務不履行がなければ契約を解除できないのが一般原則。解約手付はこの事実がなくても契約解除が可能。ただし、債務不履行による解除とは異なるので、損害賠償の問題は発生しない。
③違約手付:当事者に債務不履行による解除とは異なるので、損害賠償の問題は発生しない。
④損害賠償の予定:債務不履行があったときに、予定された損害賠償として、没収または倍額を支払う趣旨で交付される手付で交付される損害賠償の予定を兼ねる。
という意味があります。
また、民法上は、解約手付を原則とする旨が定められています。
(民法第557条第1項)
買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。
売買契約書においても、買主から売主に対して交付される手付について、解約手付の意味があることを明らかにしています。
(手付解除)
第15条 売主、買主は、本契約を表記手付解除期日までであれば、互いに書面により通知して、解除することができます。
2 売主が前項により本契約を解除するときは、売主は、買主に対し、手付金等受領済みの金員を返還し、かつ手付金と同額の金員を支払わなければなりません。買主が前項により本契約を解除するときは、買主は、売主に対し、支払い済みの手付金の返還請求を放棄します。
2 手付金額について
手付金の額に制限はありません。ただし売主が宅建業者の場合には、宅建業法による制限があります。
しかし、手付金が低額であると、売主からは、手付倍返しによって本契約を解除して第三者に売却することが容易になります。
また買主にあっては、残代金が調達できなくなると判断したときは、違約金を取られるよりはましと考えて低額の手付放棄により契約を解消することになりやすくなります。手付を低額にしてしまうことは、本契約の効力を弱める結果になってしまいます。
3 申込証拠金と手付金
申込証拠金は買主の購入意思を確認し、その証拠として売主に預託される金銭です。売買契約の申込みに際し、申込証拠金が授受される場合があります。契約が成立したときは代金の一部に充当され、不成立のときはその時点で返済されるという趣旨の単なる預り金であり、手付金の性格を有するものではありません。
■まとめ
いかがでしたか?
不動産契約の基礎となる「手付金」についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。