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不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の契約で「契約当事者が複数のときの特例」について理解しておくことは重要です。ここでは、その内容と考え方についてわかりやすく記事にしています。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ 不動産売買契約書における「契約当事者が複数のときの特例」とは
契約当事者が複数のときの特例とは、契約当事者が一人ではなく複数のときは、契約に関する債務について連帯して責任を負う必要があることを定めた条項です。
（契約当事者が複数のときの特例）
第20条 売主、買主の一方または双方が複数のとき、本契約に関する債務は連帯債務とします。また、本契約に関する通知は、複数の当事者のうちの一人に到達したときに、その全員に効力を生じます。
「契約当事者」とは、形式的にいえば契約書に署名押印する者のことで、実質的には契約により権利を取得したり、義務を負ったりする者のことを指します。
１－１ 連帯債務について
「連帯債務」とは、当事者それぞれが、同一の債務について同じように責任を負うということです。
売買代金の支払いや損害賠償の債務など、金銭の債務について、複数の債務者が売買契約に基づく債務を負う場合に、各当事者がそれぞれ全額についての責任を負うかどうかは明確ではありません。
民法上は複数の当事者の債務については、可分債務（債務をそれぞれ分けることが可能）が原則とされています。
可分債務における各債務者は自分の債務だけを弁済すればよく、各債務の割合は別段の意思表示がない限り平等と推定されます。
（民法第427条）
数人の債権者又は債務者がある場合において、別段の意思表示がないときは、各債権者又は各債務者は、それぞれ等しい割合で権利を有し、又は義務を負う。
売買代金や損害賠償が可分債務の場合、当事者が予期せぬ不利益を被る可能性があります。
そこで、こちらの条項により、契約当事者が複数のときには、契約に関する債務は連帯債務とすることを明確にしているのです。
１－２ 通知の効力について
複数の当事者に対して通知を行う場合、条項の後半で、契約に関する通知が、複数当事者のうちのひとりに到達したときは、全員に効力が生ずることを明確に定めています。
なお、契約上はひとりだけに到達すれば全員に効力が生じますが、実務において、複数の当事者がいる場合、複数の当事者全員に対して通知を行い、円滑な取引の実現を図ることが必要です。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産契約の基礎となる「契約当事者が複数のときの特例」についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
