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不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
買主が物件を探している段階で、「この不動産にはどのような建物が建てられるのか?」と考えるからです。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか?
不動産の内容を説明するには土地利用における「借地権」ついて理解しておくことは重要です。ここでは、その内容と考え方についてわかりやすく記事にしています。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
1 借地権とは
借地権とは、自分の建物を建てるために他人の土地を借りる権利のことです。
借地とは、土地を借りること、または借りた土地を指します。借地に関する権利には、借地権、地上権、土地賃借権の3つがあります。
地上権と賃借権は借地権の1つなのです。
借地権は、建物を建てることを目的とする土地賃借権と建物を建てるための地上権を合わせた言葉になります。
建物を建てるために地上権を設定することは少なく、ほとんどは土地賃借権です。そのため、土地を借りる場合には、賃貸借契約が結ばれます。
2 借地権の種類
借地権は次のように分類されます。
2-1 旧法上の借地
借地借家法が施行された1992(平成4)年8月1日の前からあった、旧借地法が適用される借地権
2-2 普通借地権
定期借地権ではないという意味で、現行の借地借家法が定める更新可能な借地権
2-3 定期借地権
借地借家法により創設された、期間満了により更新されず終了する借地権。定期借地権には次の3種類があります。
- 一般定期借地権:期間50年以上の定期借地権
- 建物譲渡特約付借地権:契約後30年以上が経過した時点で、建物を地主に譲渡する特約がある借地権
- 事業用定期借地権:事業用建物を建てることを目的とする定期借地権
▼こちらも是非読もう。定期借地権の詳細についてはコチラ
2-4 一時使用目的の借地権
建設工事の現場事務所、選挙事務所、イベント用建物などのために、臨時・一時的に土地を使用するための借地権
3 借地権の調査方法
借地権があるかどうかを調査するには、登記簿謄本を取得します。
登記簿謄本上の所有者を確認し、土地と建物の所有者が全く異なる場合、建物所有者が土地を借りて建物を建てていることが考えられます。
このようなときは売主にヒアリングし、借地権であれば借地契約書の確認が必要です。
4 借地権かどうかの調査のポイント
4-1 戸建や非敷地権マンションの場合
土地・建物の所有者名を確認する。土地または建物の所有者が売主と異なる場合には、借地権の可能性がある。
4-2 敷地権マンションの場合
建物謄本の土地の権利形態が、所有権ではなく地上権・賃借権などになっている場合は、必ず土地謄本を取得し、所有者名を確認する。
5 賃借権と地上権の違い
賃借権と地上権は借地権の1つで、どちらも建物の所有を目的として他人の土地を利用する権利ですが、権利の内容に違いがあります。
賃借権は、賃貸人の承諾を得て、土地を間接的に支配する権利です。地上権と比較して権利は弱く、賃借権を登記する場合には地主の承諾が必要です。
賃借権には所有する建物の登記をすることで、賃借権を登記したのと同様の効果を得るます。
地上権は、土地を直接的に支配できる強い権利を持ち、地主の承諾を得ることなく地上権を登記し、第三者に譲渡・賃貸することができます。地主には法的に登記の協力義務があり、借地権者が望めば地上権の登記に応じなければなりません。
・地上権についてはコチラ(作成中)
借地権というと、賃借権が一般的です。
賃借権は、「借地借家法(新法)」が適用されています。新法以前の契約は「旧借地法(旧法)」が適用されます。
新法では定期借地権が定められたことが大きな違いです。
旧借地法では、主に土地の借り手側の権利が優先されていましたが、新法は土地の貸し手側の権利に重きを置いて改正されています。
借地権の不動産を取引する場合は、必ず借地契約書を確認する必要があります。
新法の普通借地権は、最低の契約期間が30年以上ですが、旧法の場合は非堅固の建物が20〜30年間、堅固な建物だと30〜60年間と異なっています。
また、定期借地権の契約期間は50年以上となります。もし、更新時期が近いときには更地にする必要があるかなど、条件などにも注意して確認する必要があります。
■まとめ
いかがでしたか?
不動産調査の基礎となる土地利用における「借地権」についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。