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不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の内容を説明するには「路線価」について理解しておくことは重要です。ここでは、その内容と考え方についてわかりやすく記事にしています。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ 路線価とは
路線価とは、国税庁が公表している土地価格のことです。
国税庁がその年の1月1日時点における主要な道路に面した1㎡あたりの土地価格を公示するもので、相続税や贈与税を計算するときに活用されます。
公的機関が公表する主な地価の指標は、①路線価のほか、国土交通省が3月に公表する②公示地価（1月1日時点の地価）、都道府県が調べて国土交通省が9月に公表する③基準地価（7月1日時点の地価）があります。
公示地価は基本的に都市計画区域内を調査対象としており、基準地価は都市計画の区域外も含まれています。
【地価の指標】
①路線価
調査主体：国税庁
調査地点数：約33万6000
調査時点：1月1日
②公示地価
調査主体：国土交通省
調査地点数：約2万6000
調査時点：1月1日
特徴：土地取引や金融機関の担保評価に活用
③基準地価
調査主体：都道府県
調査地点数：約2万2000
調査時点：7月1日
特徴：土地取引の指標（都市計画区域外も対象）
路線価は、成約事例などを参考にして、公示地価の8割を目安に決定されます。
公示地価や基準地価に比べて、圧倒的に調査地点数が多いです。公示地価がわからないところは、路線価を1.25倍すればおよその公示地価になります。
公示地価について詳しくは「公示地価とはなにか」、基準地価について詳しくは「基準地価とはなにか」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
２ 路線価をわかりやすく
路線価は、相続税や贈与税を支払ってもらうために国（国税庁）が公表している価格です。
公示地価や基準地価は、自分の不動産と比較して参考となる価格であるということです。
路線価は公示地価の8割ぐらいになるように計算されています。
路線価がある土地は路線価で、路線価がない土地は、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算します。建物も固定資産税評価額で計算します。ちなみに固定資産税評価額は公示地価の7割ぐらいになるように計算されています。
詳しくは、コチラで説明しています。
３ 路線価の計算方法
路線価は国税庁のHPから調べることができます。
調べたい不動産の所在地の都道府県・市区町村を選びます。
ここでは「大阪府大阪市淀川区宮原4-4-63」で調べてみます。
路線価計算1星印の場所が該当不動産になります。
路線価が1㎡あたり420,000円で、面積が898.36㎡ですので、単純に計算すると3億7731万1200円ということになります。
路線価を計算するときは、まず奥行価格補正率を乗じなければなりません。
土地の評価は奥行きの長さによって影響します。
奥行きの狭い土地は、一般的な土地と比べて利用価値が低いからです。
そのため、同じ面積でも奥行の狭い土地は一般的な土地よりも相続税評価額を低くするべき、という考えから奥行価格補正率というものが作られています。奥行価格補正率は国税庁のHPで調べることができます。
ここでは奥行31.4ｍなので、28ｍ〜32ｍの行、普通商業・併用住宅地区の列を見ると奥行価格補正率は1.0となっています。
路線価が420,000円×奥行補正率1.0で、面積が898.36㎡ですので、計算するとこちらの土地の評価額は3億7731万1200円ということになります。
もし借地権の場合、こちらの地域は70%なので、2億6411万7840円になります。
接している道路が一つであればこれで問題ありません。
今回は二つの道路に面しています。
このような二路線に面する土地を計算する場合は、どちらかを基準の置きます。
奥行価格補正率を乗じて計算した金額が高い方の路線を、正面路線して扱います。
正面路線ではないもうひとつの路線は側方路線と呼びます。地区の異なる二路線の場合、正面路線の数値を利用します。
・420,000円×1.0=420,000円→側方路線価
・640,000円×1.0=640,000円→正面路線価
二路線に面する土地の1㎡あたりの価額は、正面路線価＋（側方路線価×側方路線影響加算率）で求めます。
640,000円＋（420,000円×0.10）=1㎡あたりの路線価額は682,000円になります。
面積が898.36㎡ですので、計算するとこちらの土地の評価額は6億1268万1520円ということになります。
角地や高度商業地区ということもあり、かなり評価が変わります。
もし借地権の場合、ここでは高度商業地区の数値を利用するので80%となり、4億9014万5216円となります。
これらの計算方法じゃ当てはまらない（二方道路、三方道路、不整形地、間口が狭小な宅地など）という方は、国税庁のHPの「土地評価における画地調整関係」を検索してください。
路線価は市街地に定められるため、郊外になると路線価が載っていません。
路線価がない地域を倍率地域といい、「倍率方式」で評価します。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産調査の基礎となる「路線価」についての説明でした。
路線価は、相続税や贈与税を計算するときの基準となり、公示地価の8割を目安に決定されます。
公示地価や基準地価に比べて、圧倒的に調査地点数が多いため、土地の適正な価格の目安として公示地価がわからないところは、路線価を1.25倍すればおよその価格の目安がわかるでしょう。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
