このブログは、まちづくりや都市計画、不動産の取引や投資に関して役立つ情報をつぶやくＯＳＳＡＮ（オッサン）のブログです。良かったらブックマークを活用いただき、業務や調べものの時に活用してくれると励みになります。
不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
買主が物件を探している段階で、「この不動産にはどのような建物が建てられるのか？」と考えるからです。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の内容を説明するには「都市計画事業の計画決定段階の制限」について理解しておくことは重要です。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ 都市計画事業の計画決定段階の制限とは
都市計画事業の計画決定段階の制限のことを、「53条制限・都市計画制限」といいます。
この段階では、計画が決まっただけで、具体的にいつ事業を実施するかは未定です。
計画決定のまま数十年が経過しているものもあります。
一方、計画決定段階から事業決定段階になると、具体的に事業が始まるため制限は厳しくなります。
１－１ 一般的な制限
都市計画施設の区域または市街地開発事業の施行区域内で、建築物の建築を行う場合は、次の適用除外のものを除いて、許可が必要です（都市計画法第53条）。
《適用除外》
- 木造2階建て以下（地階がない）の建築物の改築・移転（都市計画法施行令37条）（新築・増築については許可が必要です。増築と改築の違いについてはこちら）
- 非常災害のための必要な応急措置
- 都市計画事業の施行、またはそれに準ずるものとして行う行為など
上記以外の建築行為は許可が必要ですが、次の条件に該当する場合は、必ず許可しなければなりません。
- 木造等の2階建て以下（地階がない）で、容易に移転・除却ができるものの建築（都市計画法第54条3号）
- 都市計画事業に適合しているもの、または都市計画施設の整備に支障のないもの（都市計画法第54条1・2号）
２ 事業予定地内の特例
上記の一般的制限の特則として、事業予定地内の特例と施行予定者が定められている場合の特例があります。
事業予定地とは、都市計画事業が近々行われる予定の土地であり、計画決定の段階とはいえ、事業が行われることが確実なので、一般の計画決定よりは強い制限があります。
２－１ 行為制限
事業予定地内での建築物の建築は、一般的な制限の許可条件に該当しても、許可しないことができます（都市計画法第55条）。
２－２ 土地の先買い
土地を売却しようとするときは、予定対価の額や相手方について都道府県知事に届出なければなりません。都道府県知事は、その土地を優先的に先買いできますが、先買いするかどうかは任意で、買わないこともできます（都市計画法第57条）。
２－３ 土地の買取請求
許可に該当するのに不許可とされる場合は、土地所有者は都道府県知事に対して土地の買い取りを請求でき、都道府県知事は、特別の事情がない限り買取しなければなりません（都市計画法第56条）。
３ 事業の施行予定者が定められている場合の特例
都市計画の決定にあたり施行予定者を定めたとき、施行予定者は都市計画の告示から2年以内に事業認可・承認の申請をしなければなりません。つまり、施行予定者を定めた場合は、近いうちに事業決定段階へと移るため、事業決定（認可）段階に近い厳しい制限を加えます。
３－１ 行為制限
建築物の建築・工作物の建設に加えて、土地の形質の変更についても許可が必要になります（都市計画法第57条の3）。
３－２ 土地・建物の先買い
計画決定段階では、土地の売却だけでしたが、土地と一緒に建物を売る場合も先買いの対象となります。都道府県知事は、その土地・建物を優先的に先買いできますが、先買いするかどうかは任意で、買わないこともできます（都市計画法第57条の4）。
３－３土地の買取請求
建築物の建築・工作物の建設、土地の形質の変更の許可・不許可に関係なく、いつでも買取請求が可能です（都市計画法第57条の5）。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産調査の基礎となる「都市計画事業の計画決定段階の制限」についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
