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不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
買主が物件を探している段階で、「この不動産にはどのような建物が建てられるのか？」と考えるからです。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の内容を説明するには「公図」について理解しておくことは重要です。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
不動産を調査する際には、次の資料を法務局から取得する必要があります。
- 登記事項証明書（登記簿謄本）
- 公図
- 地積測量図
- 建物図面（各階平面図）
この記事では、公図を取得する場合について、公図とはなにか、その見方や読み方や取得方法について説明します。
１ 公図とは
公図とは、法務局に備え付けられている図面で、土地の位置や形状を確定するための地図です。
旧公図とは、明治時代の地租改正（1873年）により、土地に番号をつけ（地番）、その図を墨で和紙に書いたものです。
里道を赤く塗り、水路を青く塗っていることが多く、現在では赤道（あかみち、赤線ともいう）や青道（あおみち、もしくは青線ともいう）と呼ばれています。
縮尺は600分の1が原則で、方位も書かれていますが、測量技術が未熟であり正確ではありません。
字ごとにつくられたので、字限図（あざぎりず）と呼ばれたり、かつては土地台帳に付属していたので、旧土地台帳付属図面とも呼ばれます。
原本は、法務局に保管されています。
１－１ 地番のない土地
通常の土地には地番がついていますが、道路や水路などには地番がついていないものがあり、これを無地番地といいます。無地番地は、官が所有しています。
このような道路や水路のほとんどが道路法や河川法の適用外であるため、法定外公共物と呼ばれます。
１－２ 14条地図と公図
公図を取得すると、「分類」の欄に「地図（法第１４条第１項）」と書かれているものと「地図に準ずる図面」と書かれているものがあります。正確には「地図」は公図ではなく、「地図に準ずる図面」が公図ですが、大多数の人は総称として両方とも「公図」と呼びます。
【地図（法第１４条第１項）】
国の事業として地籍調査を実施し、立会いや測量を行って作製された地図が「地図（14条地図）」で、現地復元能力を有する高精度な図面です（方位・形状・縮尺ともに正確）。不動産登記法第14条に定める図面であることから14条地図と呼ばれます。
地籍調査とは、国土調査の一つであり、主に市区町村が主体となって、1筆ごとの土地の所有者の立ち会いを得て、地番、地目を調査し、境界の位置と面積を測量します。
国は順次、地籍調査を実施しており、完成すると従来の不正確な地図と取り替えられ、14条地図が法務局に備え付けられます。
【地図に準ずる図面】＝【公図】
14条地図ができあがるまで「地図に準ずる図面（14条地図に準ずる図面）」として、備え付けられた旧公図を基に再製された地図がいわゆる公図です。そのため、14条地図が整備された地域と、従来からの公図（14条地図に準ずる図面）が使われている地域があります。
このように公図は、14条地図に準ずる図面であり、測量精度が低い時代に作製され、場所によっては歩測や目測されているため、正確性に欠けています。
２ 公図の取得方法
公図は、次の4つの取得方法があります。
- 調べたい不動産を管轄する法務局に行く
- 最寄りの法務局に行く
- インターネットで取得する
- 郵送で取り寄せる
詳しくはこちらをご覧ください。
３ 公図の見方
公図の見方や調査するポイントは、
- 図面からわかること：土地の地番・土地の大まかな形状や大きさ・隣接地との位置関係など
- 調査のポイント：地番がない土地（無地番地）は、一般的に国が所有し各自治体が管理しています。なお、国から各自治体へ順次譲与されています。
14条地図ではない公図は、不正確であることも多く、住宅地図と公図の形状が全く異なっている場合や、土地の大きさや長さのゆがみなど多くあります。
また、記載ミスもあるため、おかしいと思ったら窓口で確認が必要です。
４ 道路について
公図上の道路を確認する場合は次の点にも注意が必要です。
- 実際は道路があるのに、公図にない：宅地前の一部が道路となっているのに分筆されていない
- 公図の道路の幅より広い：2項道路のセットバック部分であり、分筆されていないため
- 公図に道路があるのに、実際はない：公図上の里道が現在は使われなくなって、道路ではなくなっている
５ 筆界未定
複数の地番がプラス記号で結ばれ、一括して記載されていることがあります。これは、それぞれの土地の筆界を確定できず、筆界未定の扱いを受けているという意味です。
原因は、境界の紛争や所有者の立ち会いを得られないことによります。
1筆の土地の立ち会いができないと、周囲の土地一体が筆界未定の扱いを受けます。
６ 無地番地
無地番地は、官（国・地方公共団体）が所有する土地であるため、敷地内に入り込んでいる場合は、その部分に建物を建てることや借りることもできません。
このような場合、無地番地部分を購入する払い下げや、無地番地部分と民地（私有地）の位置を交換する付替えなどができるかどうかを調査し、手続き方法なども確認する必要があります。
７ 付替え
付替えとは、開発行為での開発区域内に存在する水路や道の用途を廃止できないときに、流路や経路を変更して新たな水路や道路に付替えて、それまでにあったものを廃止することです。
新たに付替えられた部分は分筆して、所有権を官に移転します。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産調査の基礎となる「公図」についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
