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不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
買主が物件を探している段階で、「この不動産にはどのような建物が建てられるのか?」と考えるからです。
そのような日々の業務で登記簿の内容を読めるようになるのは重要です。
不動産の調査で必要な、登記簿の滅失登記とはなんでしょうか?
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
1 滅失登記とは
滅失登記は、現在ある登記簿を除去するための登記です。
不動産登記とは、
- その不動産がどのようなものか
- どこの誰が所有しているか
- 誰がどんなことをしたのか
を記録したものです。
それらの記録がまとめられた台帳を「登記簿」といいます。
登記簿は表題部から始まります。
表題登記は、表題部に最初にされる登記で、不動産が新たにできたときにする登記です。
滅失登記をすると、表題部の登記事項をすべて抹消して、登記簿を除去します。滅失登記が完了して、除去された登記簿は、閉鎖登記簿になります。
(建物滅失登記の例)
滅失登記は、一般的に建物の滅失登記を指します。
2 建物滅失登記とは
建物滅失登記は、建築物の解体など、建物が滅失したときに行う登記です。
しかし、現実には、滅失登記をしないまま残っていることがあるため注意が必要です。現状は更地なのに、登記上は地上に建物が残っているというケースです。この場合、新たな登記はできません。
滅失登記は、土地家屋調査士に依頼して行うのが一般的ですが、滅失登記はそれほど難しくないため、誰でも行うことができます。
(不動産登記法第57条、第164条)建物滅失登記の申請は、法的な義務になります。
滅失登記は、建物の解体後1ヶ月以内に行わなければなりません。
申請を怠ると、10万円以下の過料(罰則)に処せられることもあるため注意が必要です。
3 建物滅失登記に必要な書類
自分で建物滅失登記を行う場合は、次の書類が必要です。
①建物滅失登記の申請書
登記簿謄本に記載されている不動産番号・所在・家屋番号・種類・構造・床面積をそのまま写します。コピーし、控えを取っておきます。
②滅失した建物の登記簿謄本・建物図面・各階平面図・公図の取得
滅失した建物の登記簿謄本・建物図面・各階平面図・公図を取得しなければなりません。
登記簿謄本に記載されている、建物の所有者の「住所」と「名前」を確認します。
<登記記録の所有者の住所が現在の住所と異なっていた場合>
登記記録の住所と現在の住所がつながるように、住民票の写しや戸籍の附票などの住所が変更した証明書が必要になります。
<名前が異なる場合>
戸籍謄本や除籍謄本などの登記記録の名前と現在の名前がつながる書類が必要です。加えて、抵当権がついていないことも確認します。
建物図面により、その土地の中のどの場所に建物があるのかを特定でき、各階平面図により、その建物の形がどうなっているのかわかります。また、公図により周辺の土地の中から建物がある土地を特定することができます。
③建物滅失証明書(+代表者事項証明書もしくは履歴事項証明書+印鑑証明書)
記入した建物滅失証明書を解体業者に送ります。そして、解体業者に印鑑を押して送り返してもらいます。その時に、会社の「代表者事項証明書」か「履歴事項証明書」のどちらかと、会社の「印鑑証明書」を同封して送り返してもらいます。
④滅失した建物が存在したところの地図
マップを印刷して、滅失した建物があったところに印をつけます。
⑤写真
滅失したこと確認するために現地を撮っておきます。必須ではありません。
⑥代理権限証明書(委任状)
申請者本人が、法務局に行くことができない場合には、代理人に申請に行ってもらうことも可能です。
4 申請方法
不安な場合は、作成した書類を法務局に持参して見てもらいましょう。
申請書を郵送する場合は、申請書を入れた封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と記載の上、書留郵便により送付します。その際、切手を貼った返送用の封筒も同封しておきます。完了した際「登記完了証」というのが登記所から発行され送られてきます。
■まとめ
いかがでしたか?
不動産調査の基礎となる『滅失登記』についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、土地利用の条件を的確に調査し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。