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【特集 不動産調査】これでOK!「水道(上水道・飲用水)の調査」とは?その調査方法について詳細解説。宅建・土地取引・投資のノウハウをわかりやすく解説!!

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不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。

買主が物件を探している段階で、「この不動産にはどのような建物が建てられるのか?」と考えるからです。

不動産の調査の中でも、水道・電気・ガス・下水道などライフラインの調査は非常に重要です。不動産売買における重要事項説明の項目にも含まれています。


不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。

建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。

それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。

 

 

 

1 重要事項説明書における水道

ここでの水道とは、飲用水・上水道をさします。

下水道はふくまれていません。

こちらが重要事項説明書に記載されている項目になります。

直ちに利用可能な施設、配管等の状況、整備予定・負担金の項目があります。

 

1-1 直ちに利用可能な施設

直ちに利用可能な施設として利用できる水道は、次の3種類となっています。

 

公営水道自治体または自治体に準ずる団体(水道事業団)等が運営している水道

私営水道:公設の水道管がない地域(別荘など)に多く、数軒~数十軒で地下水などを利用、管理しているような水道

井戸:自分の敷地に井戸を掘り、飲用水として利用している場合

 

1-2 配管等の状況

前面道路配管と引込管配管等の状況の項目は重要で、調査が必要です。


水道管については、対象物件の敷地内配管・前面道路配管を調査し、配管の口径を調査します。敷地内配管とは、前面道路配管から敷地内メーター類まで引き込まれている配管のことです。水道局などの担当窓口で確認し、現地と照らし合わせます。

 

前面道路の埋設管の位置・口径・(材質)

敷地内への引込管の位置・口径・(材質・年度)

私設管の有無(管の所有者について)

 

水道管は所有者によって次の2種類にわけることができます。

 

公設管自治体が所有し、維持・管理する管)

私設管(個人で埋設したため個人が所有し、個人で維持・管理する管)

私設管を利用する場合、設置者の承諾を得る必要があります。

 

1-3 整備予定金・負担金

水道管を引く(敷設)予定がある場合や私設管の場合は、その時期と負担金の有無について、こちらの項目で記載が必要です。

 

 

 

2 水道管(配管)の調査方法

上水道管管理図面配管の調査では、上水道管管理図を取得し、次の調査ポイントを踏まえて、前面道路配管の種類・口径・調査物件への引込管を確認します。あわせて取得できる場合は、宅内配管図面も取得しておきましょう。

管路情報の提供について 横浜市

 

2-1 引込管の口径

一般的な戸建ては、蛇口の数が7〜8個あるのが一般的なため、13mmでは容量不足となる可能性があります。水道局にもよりますが、建築時に最低20mmか25mmに設計するよう指導されることが多いです。

アパートの場合は規模により40~50mm程度の口径が必要です。

 

2-2 引込管の材質

水道局にて引込管の材質も調べます。引込管の材質には、主流の塩化ビニル管のほか、鋳鉄管(ちゅうてつかん)、鉛管(えんかん)、ステンレス鋼管、ポリエチレン管などがあります。なお、鉛管(LP管)の場合は毒性があるため、工事が必要となる場合があり注意が必要です。

 

2-3 宅内図面の確認

水道管管理図面(上水道管管理図面)は、公設管の埋設状況を示す図面であり、敷地内への引込管の詳細についてはわかりません。

参考となる程度に過ぎません。そのため、他人地利用・他人管埋設については、必ず宅内図面で確認しなければなりません。宅内図面は個人情報なので、原則として所有者の委任状が必要です。

隣地の引込管の位置が不明確の場合は、水道局や役所の担当者にその近隣宅の引込状況をヒアリングします。ただし、個人情報のため教えてもらえない場合もあります。

 

 

 

2-4 他人管埋設と他人地利用


他人管埋設・他人地利用配管が他人の土地を通っており、その土地の所有者が変わって新たに使う場合に制限があったり、逆に他の土地への配管が地下を通っているため、建築に制限が生じる場合があります。

配管のトラブルの多くが他人管埋設・他人地利用によるものです。売主や現地、水道局での聞き取り調査(ヒアリング)や取得資料を付け合わせて、十分な調査が必要です。

 

2-5 1宅地1引込の原則

1つの宅地につき、1つの引込管が原則です。引込管が複数あると、再建築の際に撤去を求められ、費用がかかる場合があります。

 

2-6 行き止まり管の場合

行き止まり管の場合は、使用軒数と口径の太さによって容量の限界があるためで、個別に調査の上、確認しましょう。

 

2-7 新たに管を引く場合や管を増径する場合

新たに宅内引込管を引く場合や、増径する場合には、水道局へ加入金(局納金)が発生する場合がります。

 

2-8 前面道路の配管が送水幹線の場合

前面道路の配管が送水幹線(水を遠方地域に送るための大きな管)の場合、一般住宅へ引き込むための引込管と直接接続できないことがあるため、確認が必要です。

 

 

3 私営水道や井戸の調査

私営水道(組合水道など)の場合には、供給先を確認し、公営水道の調査内容のほかに、管の維持費、使用者変更手続きの方法、公営水道になる予定はないかなどを確認します。

 

井戸水を使用している場合は、飲み水として利用しているかどうか、保健所などの定期的な水質検査の必要性と費用などを確認します。

 

 

 

■まとめ

いかがでしたか?

不動産調査の基礎となる『水道(上水道・飲用水)の調査』についての説明でした。

物件の仲介を行うためには、土地利用の条件を的確に調査し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。

物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。

調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。

少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。

不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。

 

 

 

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